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关于建设用地供应和开发利用情况的调研报告 核心观点：从调研情况看，金融危机冲击影响仍然比较明显和突出：房地产开发用地供应大幅减少，地价明显回落；工业用地需求减弱，但供求矛盾仍然严峻，存量用地盘整愿望强烈；土地市场萎缩，流拍（标）现象频现；供后土地开发进度放缓，开发商要求延期开发；金融危机对制造业冲击尤甚，造成部分工业土地闲置； 2009年1-2月土地市场出现回暖的信号。但还应该看到一些不容忽视的问题：建设用地供应的稳定性和连续性不足。盘活存量土地和调整用地结构的政策不足。国土部门土地供后监管能力和手段不足。为此，建议：科学编制土地供应计划，合理组织土地供应。建立健全相关政策，促进工业用地流转和整合。加快构建共同责任机制，强化供后土地监管。加强土地市场监测分析，冷静应对市场变化。 利用司会同法律中心组成四人调研小组，于3月9日-13日赴广东省，就全省及所辖广州、东莞、深圳三市建设用地供应和开发利用情况开展专题调研。调研组分别与省国土资源厅土地利用处有关负责同志、三市国土资源管理、发展改革、经贸等相关部门进行了座谈讨论，实地考察了珠江新城顶峰等3个房地产项目和三立照明等3个工业项目。现将调研有关情况、问题及意见报告如下： 一、基本情况 总体来看，虽然从中央到省市采取一系列有力措施努力降低金融危机的冲击和影响，但从调研情况看，冲击影响仍然比较明显和突出： （一）房地产开发用地供应大幅减少，地价明显回落。2008年广州、深圳、东莞三市房地产开发用地供应总量分别为407.12公顷、138.58公顷和178.91公顷，与2007年相比，分别降低了52.07％、41.40％和23.79％。今年1-2月，广州、深圳房地产开发用地未供一块，东莞仅供3宗土地计2.89公顷。详见附表1。受中央政策的影响，中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房、廉租房用地供应呈增加态势，广州、深圳三类住房用地分别由2007年的36.6公顷、0.5公顷增加到2008年的46.94公顷和67.09公顷。地价涨幅明显回落。广州、深圳居住用地监测价格涨幅分别由2007年的10％和13.84％降低到2008年的-41％和-31.68％；东莞市2008年房地产用地成交平均价款同比涨幅为-25.86％。 房地产市场仍处低迷状态，回升只是个别楼盘。广州、深圳市房地产开工面积呈不同程度减少，竣工面积持平或略有增加，但销售面积出现较大滑坡，待销存量房产进一步增加，供过于求明显，房价出现下降，特别是偏远的新城区或城郊结合部，房价回落。两市房价涨幅分别由2007年的19.6％和39.57％回落到2008年的10.66％和-8.12％；东莞市房地产开工面积有所增加，而竣工面积和销售面积都有所减少。详见附表2。 （二）工业用地需求减弱，但供求矛盾仍然严峻，存量用地盘整愿望强烈。2007年三市工业用地量较大，2008年却大幅回落。2008年广州、深圳两市供应的工业用地分别为439.79公顷、138.58公顷，同比分别下降了近70％和90％。受工业用地招拍挂出让政策实施的影响，工业用地价格有所提高，2008年广州、深圳工业用地平均成交价分别为443.62元/平方米和537.6元/平方米，同比分别上升了141.8％和15.38％，东莞市2009年1-2月工业用地平均出让价比2008年全年提高了3％。详见附表3。 经过长期的发展，广东工业聚集能力不断增强，产业集群逐步形成和发展，对工业用地需求仍然强烈，项目等地用的现象普遍存在。如东莞市部分台资企业面临规模扩张，但就近无地可用，难以找到合适的地块。另外，随着《违反土地管理规定行为处分办法》的施行，原来的一些违法用地会转到合法途径上来，工业用地供需形势仍然偏紧。同时，产业结构调整、升级对工业用地的再利用和结构调整提出了新要求。用地的结构性矛盾比总量矛盾更加突出和现实。在这种情况下，广东省及三市加大了盘活存量土地的力度：广东省政府办公厅出台了《关于促进扩大内需支持现代产业发展用地的若干意见》；广州市加快了产业用地的二次开发；深圳市出台了《工业楼宇转让暂行办法》，允许符合条件的工业楼宇分割转让；东莞市人大刚刚通过了《推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法》，在促进产业结构的优化的同时，调整用地结构，提高用地效率。 （三）土地市场萎缩，流拍（标）现象频现。受金融危机的冲击和影响，不确定因素增加，企业投资意愿下降，市场预期走弱，土地市场竞争强度有所回落，流拍（标）现象频现。底价成交成为市场主流。2008年广州市推出的24宗住宅用地中，流拍（标）4宗，底价成交12宗。深圳市2008年经营性用地流标率同比提高了15.68个百分点，达32.26％，溢价成交地块的溢价率降低了34.73个百分点，仅为1％；产业用地流标率同比提高1