2015年上海中高端项目特点研究分析.pptx

中高端楼盘个案报告闵行——古北壹号第一印象:高端楼盘中销售总额全市第一，地段位置却没有优势排名中十大项目所分布的位置：2015年全市单价9万元以上住宅成交排名：排名项目名区域成交面积（万方）成交金额（亿元）成交均价（元/㎡）1古北壹号闵行5.0648侨城苏河湾闸北3.3835.341045513嘉华嘉御豪庭静安2.8929.211009224嘉华嘉御庭徐汇2.2122德茂名公馆黄埔2.0626.261273416绿城黄浦湾黄埔1.8918辉铂悦滨江浦东1.7716粮大悦城闸北1.4913.669155229华润上海滩花园黄埔1.3112.479501710新鸿基滨江凯旋门浦东1.2916德茂名公馆旭辉铂悦滨江嘉御豪庭中粮大悦城华侨城苏河湾新鸿基滨江凯旋门古北壹号绿城黄浦湾华润上海滩花园嘉御庭开始了解:顶尖设计团队打造的高端精品住宅项目设计开发商福来国际上海有限公司规模占地8.2万方，建筑14.3万方总户数315套公寓、15套独立别墅建筑设计上海锐点建筑设计有限公司　园林景观贝尔高林国际、上海锐点建筑设计土地参数容积率1.75,、绿化率36%　室内设计维迩森室内建筑、梁志天、美高建设物业公司　第一太平戴维斯主力户型385㎡、485㎡简化流程：本案老板就是项目总经理，简化了与建筑师之间的沟通，提高了工作效率；专业精心打造：顶级设计公司，用五年时间的精心设计；一体化的设计：公寓品质已经打造成和别墅基本误差别的体验，提高了整个项目一体化的感觉；成交数据:两年时间公寓成交153套，别墅成交4套公寓数据：　一单元二单元三单元四单元成交总面积成交总价成交面积成交总价成交面积成交总价成交面积成交总价成交面积成交总价1#6040.97484426416.4553295——12457.421017373#7114.25639297613.446728414727.691312136#2673.3529653——26735242.83479453259.09294972336.33213324739.234278115577.4814155515#7668.74642817657.7671570——15326.513585116#00383.173478383.173478总计——61145墅数据：公寓数据：从14年3月至16年2月27日，总成交套数153套，签约次数175次。去除重复签约次数的房屋以外，成交面积61145.61㎡，总价543487万元，成交均价88884元/㎡；别墅数据：成交4套，签约4次，成交面积3378.6㎡，总价58607万元，成交均价173465元/㎡。楼栋建筑面积成交总价当日均价23844.651731520499922844.65689981673198446517500207186总计3378.658607173465.34库存数据:公寓剩余162套，别墅剩余11套公寓剩余：别墅剩余：楼栋建筑面积9855.2610855.2611855.2612855.2613855.2617855.2618855.2621855.2625855.262685566总计10393.26　一单元二单元三单元四单元面积汇总套数汇总实测面积可售套数实测面积可售套数实测面积可售套数实测面积可售套数1#385.68100——385.6812#8072111716144.58343#926.752444.4711371.2236#8480.2513——8480.25137#378.9811425.3251557.646003361.94128#435717173820171516361.386415#446.811446.811——893.62216#6410031612437.1833总计——59435.85162公寓剩余：套数剩余162套，面积剩余59435.85㎡；2#8#还未销售，1#3#15#首批销售，基本售完。别墅剩余：套数剩余11套，面积剩余10393.26㎡。推案分析:整盘只有315套公寓，15套别墅推盘节奏：效果图开盘时间楼栋（公寓）开盘套数别墅3月16号1#3#15#102——5月16号左右　6#7#81除去29#所有别墅4月10号　2#8#98——开盘情况：获得预售证书：销售分析：客户分析：每天2-3组，累计10组中会有2-3组带看样板，累计20组看样板间客户中会有一组成交；销控情况：16#销控了，应该为后期高溢价做准备的楼栋；推广情况：从开盘到现