从6方面加强房地产企业管理(一).doc

从6方面加强房地产企业管理(一) 　　市场的成熟给房地产企业既带来机遇，也带来挑战，特别是运作机制尚未转化的国有房地产企业，政府的非市场化的扶持在递减，将面临前所未有的挑战。在比较成熟的市场上，因房地产行业的特殊性，进入和退出的成本都相对较高，业内一些没有实力的企业必将退出，面对激烈的竞争，需要完善有效的的房地产企业管理方法来帮助企业渡过难关。 　　创新管理，应对挑战 　　（一）重组管理体系，形成以”价值管理”为核心的管理体系。 　　价值管理是房地产企业管理体系的核心，以价值管理为核心，形成价值管理、时间管理、形象管理、人才管理和合作管理的新管理体系。 　　（二）价值管理。 　　房地产企业生产的是物业和服务，提供给消费者的是价值，是利益。在市场经济条件下，房地产企业管理的核心应从”生产管理”转向”价值管理”，这既是市场经济的内在本质所决定的，也是企业生存和发展的要求所决定的。 　　这些年来，我公司逐步形成以”价值工程管理”为核心的价值管理体系。以一定价值的投入，提供更多的满足消费者的价值。价值管理的核心是”成本控制”。成本是个目标概念，它是产品同质化后，企业竞争要追求的目标，并通过管理的计划、组织、指挥和监控而实现。成本构成的优势，最终表现为价格的优势。住宅产品同质化后，谁的价格低，谁的性能价格比优秀，产品竞争优势就强，其促销杀伤力”就大。因此，住宅产品的成本与管理的竞争是房地产市场竞争未来发展的必然趋势，竞争的最后杀手锏就是成本导致的价格竞争。 　　一是按项目编制资金收支和按年度编制企业全部资金的收支预算。变”后算”为”算后用”；二是对项目开发的各个环节加强会计管理，对前期费用、管理费用、财务费用、销售费用中可能产生的漏洞，做到堵一堵、挖一挖、管一管；三是认真做好为房地产企业管理所需的台帐，实现项目进展与资金流动的同步运作。通过上述做法，基本解决了提供一定的功能价值尽可能控制成本，同时从反向上也通过投入一定量的成本产出更多的功能价值。在我公司开发的永和小区过程中为解决配套等问题，投入资金建设小区绿化和引进公交线路，配套了市级医院，从而提高了作为动迁房的整体品质，房源的消化比较好。最近在规划彭浦十期的过程中准备加大环境景观的投入并创造更多的附加价值，据业内人士宣称景观投入与获利的比是1：5，这是因为消费者的利益点在扩大，也愿意为价值付出。 　　（三）时间管理。 　　时间是有价值的，其最基本的表现形式就是资金的价格――利息。在房地产企业管理过程中，时间管理的范畴不仅包括资金的运作管理，同时包容开发流程时机的房地产企业管理，流程的衔接和入市时机的选择不仅关系到项目的完成，还关系到项目的最后成功。 　　房地产项目开发周期长，资金占用的时间也很长，包括政府宏观政策在内的市场变化的不确定性因素也很多，如何管理好资金占用的时间直接关系到资金的成本和运转的有效性。在我公司的运转中，曾碰到央行连续6次降息，贷款利息的调整对于比较依赖银行贷款的房地产企业而言影响很大，我们通过与银行事先的约定和事后的协调，通过转借等形式节约了不少利息支出；通过对工程款支付的时间控制减少了总体资金占用量，在这个过程中，关键是控制工程形象节点和销售的快速资金回笼。 　　房地产开发时间长，从发现地块、前期策划、方案设计与相关手续的办理到开工建设、销售和物业管理全过程，每一个环节都需要时间投入，节约时间就是节约成本，如何衔接问题很多，如果任何一个环节出现停止或时间浪费，不仅项目会被耽误，并可能失去最好的市场时机。我们在流程管理上主要通过流程目标管理来实现，就是将整个流程进行分解，建立节点目标，以倒推方式发现每个节点前需要解决的问题和相互配合的关系，发现流程中可以平行进行的工作项目，并用目标责任制的形式加强流程监控。 篇二： 部门及员工绩效考评制度 部门及员工绩效考评管理制度 为规范公司对部门和员工的绩效考评制定本制度。 1.目的 通过对部门和员工日常工作和行为规范的考核、考评，建立公司绩效考评管理系统，促进个人工作素养和整体工作效率的不断提高，防止和纠正部门和员工渎职、失职、违纪、违规行为，保证公司绩效目标管理的达成。 2.适用范围 适用于公司内部对部门和员工的各级考评、各类行为规范的考核的管理。 3.职责和权限 3.1总经理或其授权人或公司主管领导对总经理办公室和人力资源部有考评权和考核权，负责对各类考评、考核结果的最终认定。 3.2公司成立由总经理或其授权人、主管领导、总经理办公室和人力资源部等职能部门组成的考核小组，考核小组对各部门有考评权和考核权。 3.3各部门和生产单位负责人对本单位的员工进行管理,行使考评权和考核权。 3.3人力资源部负责归口公司考评