从根本上规范房地产经济运行(一).doc

从根本上规范房地产经济运行(一) 　　改革开放以来，我国房地产业得到了极快的发展。房地产经济已经成为国民经济的支柱产业。进入2003年，房地产由于发展规模过大、结构不合理、价格过高，开始进行调控。到了2007年，由于中央加强了住房保障制度(体系)的建设，房地产开发规模和结构虽然得到了有效的控制和相应的调整，但是价格仍然居高不下，市场处于观望状态，调控还没有到位。2008年，由美国住房信贷(次贷)问题引发了全球性金融经济危机。为了应付国际经济金融危机，我国实行了积极的财政政策和适当宽松的货币政策，出台了4万亿扩大内需的投资计划(政策)。2009年上半年，银行贷款达到了7.37万多亿元，由于流动性充足，放松了对房地产开发贷款和住房抵押贷款的限制。天价“地王”和高价“楼市”重新出现在一些城市。楼市泡沫在原有的基础上又开始积累。中央不得不再次调整房地产信贷政策。于是就形成了这样一种怪现象：银行收紧房地产信贷，房地产市场就处于观望状态(有价无市)；银行放松房地产信贷，就会出现天价“地王”和天价楼市。解决房地产经济这个问题的根本出路，就是要在认识我国房地产业迅速发展客观必然性的基础上。加强房地产市场调控和管理，完善房地产制度的建设。 　　房地产经济快速发展是我国目前经济社会发展阶段的客观要求 　　我国房地产业大发展，是由我国目前所处的经济社会发展阶段决定的，是不以人们的主观意志为转移的。否认这种客观必然性，以及房地产业发展对国民经济(发展)的贡献和作用，是不对的。 　　中国当代房地产业，是改革开放的产物。建立社会主义市场经济体制，要求把城市土地使用权商品化，建立了土地使用权市场，有效配置城市土地资源；城市住房实行货币分配，把住房市场与住房保障有机地结合起来，建立完善的住房制度；把城市建设管理体制纳入了房地产经济运行的轨道。这些改革就为房地产业发展奠定了体制基础。 　　改革开放推动了中国经济现代化的发展。工业化促进了城市化。2008年我国城市化水平已经达到45.7%，进入了城市化的加速发展时期。预计到2020年我国城市化水平达到63.7%，城镇人口达到约8.8亿。城市化加速了人口向城镇集中和城市第二、第三产业的发展，从而对房地产业发展提出了巨大的需求。同时，当代各国房地产业发展的理论与实践一再证明，一国居民平均国民收入达到3000美元，就进入对住房巨大的需求时期。我国目前正处于这样一个发展阶段。工业化的进行和城市化的加速发展，以及居民收入水平的提高，就为房地产业发展提供了广阔的经济基础。 　　目前我国房地产经济大发展，就是建立在这样体制和经济基础之上的，是完全符合经济社会发展规律的。房地产业发展的基础是深厚的，需求是巨大的，空间是广阔的，前景是光明的。这是我们必须肯定的。 　　房地产经济市场不完全竞争性要求国家干预或弥补市场的无效性 　　房地产业是一个特殊的行业。房地产市场是一种不完全竞争市场。由于土地的稀缺性或供给的有限性，房地产位置的固定性，以及房地产产品的差异性，决定了房地产企业之间的竞争，成为不完全竞争，即成为在一定地域内少数房地产开发企业之间的环形竞争。在不完全竞争或环形竞争中，由于开发企业数量少，极容易通过合谋，不管是以公开的还是秘密的方式达成的价格协议，就排除了它们之间的竞争。通过协议或合谋的方式形成的价格，就是房地产垄断价格。关于这种土地或房地产垄断价格，马克思明确指出：“当我们说垄断价格时，一般是指这样一种价格，这种价格只由购买者的购买欲和支付能力决定，而与一般生产价格或产品价值所决定的价格无关。”(《马克思恩格斯全集》第25卷第873页)既然房地产垄断价格，既与一般通过部门之间竞争形成的“生产价格”决定的市场价格无关，也与通过部门内部竞争形成的“价值”决定的市场价格无关，表明了在房地产经济这种垄断价格形成中排除(斥)了竞争的同时，也就排除了供求决定价格，价格调节供求的市场机制(作用)。一旦供求、竞争和价格等市场机制失去对经济的调节作用，就形成了“市场失灵”或“市场无效”的状况。 　　房地产经济“市场失灵”或“市场无效”，要求通过国家对市场进行弥补或干预。但是在我国有一些人，把房地产市场看作是完全竞争市场，认为房地产价格是由房地产供求关系决定的。根据这种房地产经济理论和观点，为了解决房地产价格居高不下的状况，于是就要求加大土地供应量。而实践的结果是：增加了的土地供应量，一部分囤积在开发商手中，成为房地产开发商的土地储备，出现了“晒地皮”的现象，没有形成房地产有效供给；另一部分经过开发建设，虽然形成了房地产市场的供给量，但是由于房地产价格过高，只是增加了房地产市场上空置房的数量，也没有形成有效需求。载德梁行的数据显示，1998年到