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本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 社区商业案例——深圳万科城?风情步行街 世联研究案例 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2006.05.29 * [关键字]： 社区、商业 [简介]： 本案例介绍了深圳万科城中的商业——风情步行街，商业的目标消费者定位、业态定位、商业规划、经营策略等。 * 万科城概况 万科城位于深圳龙岗稼先路以南、贝尔路以北、坂雪岗大道华为百草园以西、石龙路以东。 物业类型 普通住宅、别墅 建筑类别 多层、小高层、高层 占地面积 397883.5平方米 建筑面积 437670平方米 住宅面积 398050平方米 商业面积 30000平方米 覆盖率 30% 容积率 ≤1.1 停车位 4200 建筑设计 美国Sandy babckck设计事务所 景观设计 美国BGA景观设计事务所 开发商 深圳市万科房地产有限公司 商业策划 深圳美格行商业地产 * 万科城?风情步行街——社区LIVING MALL 美食世界 娱乐风情走廊 一楼时尚百货 二、三楼超市组合 社区配套 社区配套 风情娱乐休闲街区 健身 汽车配饰 万科城?风情步行街位于万科城的西南部，定位为社区LIVING MALL，即“全生活广场” 是集文化、度假、休闲、娱乐、购物等多功能为一体的综合性街区 商业建筑面积３万平方米，一期2.2万平方米，餐饮占到1.1万平方米；二期0.8万平方米 * 目标消费群定位——圈定商业配套消费圈 核心商圈 次级商圈 辐射商圈 核心商圈消费人群（1.5km内）——约15万人 华为工业园、新天下集团等3万人高科技精英； 万科城、日辉台等近2万高收入特区新移民； 岗头村、马蹄山村、坂田村等近1万富裕居民； 其他消费人群9万人。 次级商圈消费人群（3km内）——约30万人 龙坂卫星城近几年超过300万平方米住宅开发量及周边大量消费人口，加上坂雪岗工业园近400多家高科技企业 辐射商圈消费人群（车程20分钟内） 龙坂卫星城及周边福田中心区、龙华、布吉、观澜等过百万的消费人口 * 业态定位——三大主题，三种风情 国际美食坊——打造深圳最著名的中西美食街 主力 商务酒楼 主力 中餐酒楼 中餐 风味餐厅 海外及休闲餐饮 快餐类 酒吧及咖啡茶艺 建筑面积（m2） 约2000 约2800 约2500 约1300 约800 约1600 商户要求 著名粤式海鲜商务连锁酒楼 粤、川、湘、扬、京、西北、东北等各大菜系知名连锁酒楼 各大菜系知名连锁风味餐厅 日本料理、韩国料理、西班牙餐厅、意大利餐厅、法国餐厅、拉丁风味餐厅、印度餐厅、印尼餐厅等 中式快餐、西式快餐等 咖啡厅、各类酒吧、茶艺、书吧等等 * 业态定位——三大主题，三种风情 时尚购物中心——风情街区，体验式购物 时尚购物中心总面积为2万平方米，具有现代商业布局的特色，通过“街、铺、景”等多角度多方面的建筑景观，又注入西班牙和地中海风情，使整个商业街演变成为一个集购物、休闲、游玩于一体的风情街区。 主题购物业态分为二种类型： 日常购物：社区超市，具备生活必需品 特色购物：西班牙风情的购物走廊，针对周围高收入人群 * 业态定位——三大主题，三种风情 娱乐休闲广场——12200平方米的开放式城市广场 12200平方米的文化广场，为消费者提供巨大的逗留场所，为商家带来潜在客人，也为商家促销提供了场所。 业态有茶馆、酒吧等。 针对周围IT精英、高档住宅业主、私人老板、白领阶层 * 规划——全街铺的规划布局 建筑规划的核心思想——街铺和底商 建筑风格——双首层，参考美国洛杉矶Fashion Island购物中心设计理念 分割自由——有2层、3层、半地下等；铺位最小12m2,最大的2900m2 商铺层高 4.8~5.8米，使商铺更显宽敞、通透 多数商铺实用率超过90% ，性价比提高 * 经营策略——特色连锁、品牌经营 大事记 2004年11月20日，万科和华润万家、丹桂轩正式签署协议，进驻万科城 截至2005年5月份，出租商铺80% 2005年6月11日，正式开盘发售余下的20商铺，面积150、200m2，主力商铺价格70~80万元 租金水平 最贵：110元/m2，如丹桂轩等 较便宜：60~70元/m2 华润超市 丹桂轩 中国银行 KFC KOSMO咖啡 舞鹤日本料理 EITIE（爱特爱）时装名店 三春晖书店 自然美美容院 逍遥养生堂 小白兔干洗 科达冲印 主要客户 * 招商推广策略——整合传播，活动造势 举办深圳独一无二的西班牙风情节 招商推广策略 利用广场举办促销活动，不断造势 组织营销推广，系统化媒体组合 泛社区活动总动员 创办“万科城?风