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■用地面积指标 167#+176# 建设用地 198,30 ㎡ 住宅容积率 1.22 其中： 176# 81,214 ㎡ 167# 138,245 ㎡ 其中： 住宅净用地 194,480 ㎡ 组团公建 2,977 ㎡ 商业用地 17,121 ㎡ 医疗卫生 4,881 ㎡ 163#+183# 建设用地 249,625㎡ 住宅容积率 1.22 其中： 163# 166,170 ㎡ 183# 83,455 ㎡ 其中： 住宅净用地 236,707 ㎡ 商业用地 12,918 ㎡ 土地价值分析 规划条件研究 ■规划要求分析 住宅容积率为1.22 商业容积率为1.0 绿地率40%，集中绿率15% 限高住宅12层，商业20米 街坊公建配套不小于195平方米/千人 停车率按1：1设置，地面停车不计入绿化率 规划要求中对停车要求配比较高，其要求地下停车位占多数，会对成本有较大影响。 土地价值分析 规划条件研究 ■不利因素分析 用地北侧为高压走廊，会对北侧有较高的退让要 求，且对住宅品质有影响。 用地南侧为铁路，会有较高的噪音和震动，对住宅品质有影响。 周边建设成熟度不高。 土地价值分析 规划条件研究 高压线 铁路 低价值土地 中价值土地 高价值土地 土地价值分析 土地价值分析 高压线 铁路 低价值土地 中价值土地 高价值土地 社会新锐 社会新锐、健康养老 富贵之家、健康养老 土地价值分析 客户土地分析 高压线 铁路 低价值土地 中价值土地 高价值土地 项目一期 土地价值分析 开发节奏判断 经济型联排：2.8-3万平米 公寓（普通公寓+洋房）：7-8万平米 合计年去化量保证在10万平米左右 土地价值分析 量能判断 旗忠项目 静安项目 新江湾城项目 杨浦项目 锦绣项目 浦江镇项目 吴泾项目 目前上海公司同时在操作的7个新项目的项目前期定位与产品解决方案各不相同 土地属性的理解价值不同 土地价值最大化 寻求土地价值的客户对应 改善土地属性的机会 旗忠项目 静安项目 新江湾城项目 杨浦项目 锦绣项目 浦江镇项目 吴泾项目 目前上海公司同时在操作的7个新项目的项目前期定位与产品解决方案各不相同 判断竞争环境的方法不同 本区域竞争 全市竞争 没有市场环境 替代性竞争 感谢大家的聆听 小结 颛桥板块整体去化情况都较好，去化率为71%，成交的主力价格段为6000-7000元/平方米，主力面积段为80-120元/平方米，总价段为60-80万 颛桥片区是宗地区域公寓市场的一级对手，别墅类联排市场则相对没有压力 轨道交通是外区域客户购买的主要考虑因素，同时也拦截了市区客源向老闵行板块的流入 区域远期轨道交通线沿线的土地非常少，但在售项目的未来推案量为52.2万平方米，其中07年公寓供应有10万平方米，别墅有8万平方米；08年公寓供应有9.5万平方米；08年以后公寓供应有24.7万平方米。可见未来颛桥板块对本案有一定的竞争威胁。 市场机会寻找 同级别竞争板块分析-颛桥 宗地 5号线 9号线 九亭 泗泾 市场机会寻找 同级别竞争板块分析-九亭 区域概况——九亭板块位于松江区内，和七宝古镇仅一桥之隔。板块的开发周期很短，区域的开发是从2000年才开始起步的，主要是受到了周边七宝板块的带动。 交通出行——目前区域出行主要通过沪松公路转漕宝路，公交线路众多，但是 道路较为拥堵，出行时间较长，而且自驾车出行也比较不便，但是区域内的轨道9号线正在施工中，预计07年开通，届时区域的交通状况将会有较大的改观。 商业配套——目前区域内的商业配套主要集中