2014当前房地产认清形势理性选择.docVIP

FYI：房企的成本优势（低）、价格优势（销售价格低）、区位优势（好）、规模优势（大），金融机构的成本优势（低）、价格优势（收益率高）、合作条件优势（好），如果不能转化为确定时点可靠可控的现金回笼，那这种合作对金融机构就不具有可行性。许许多多、大大小小、金融非金融、中国外国的公司的直接死因是什么？现金流动性没有解决。流动性风险也是一种关乎生死的风险。流动性是需要持续维持的呼吸和心跳。对人的生命和命运也是如此：因为“来不及了”，所以“死了”。王道远中信信托有限责任公司地址：北京市朝阳区新源南路6号京城大厦14层，100004办公电话：办公传真：地产商资金链全面受压 ? 暴利即将远去？限购 + 加息的叠加效应已经显现，北京预售资金监管新政又一记重拳砸下，业内测算，仅此一项，地产商 40% 的资金来源将受阻。从今年二季度起，开发商融资渠道的持续收缩和融资成本的大幅上升已是既成事实，从开发贷、个贷、资本市场融资、信托等各个环节均被封死，全行业资金链前所未有受压。加息之后，包括万科、招商等在内的龙头房企进行了资金影响分析，结论是短期影响有限，但对全行业来说，资金链危机或许才刚刚显现。持续的限购和资金成本上升，将会使部分房企面临资金链断裂的风险。资金杠杆率剧降北京最新出台的《商品房预售资金监督管理暂行办法》规定，商品房预售资金应当全部存入监管专用账户，保证优先用于工程建设，严禁房企直接收存商品房预售资金。北京联达四方总经理杨少锋介绍，在房企资金的构成中，商品房预售款项通常可以在资金链条中达到 40% 的使用率，而房企通常自有资金只占一个项目的 20%-30% 。如果项目净利润达到 20% ，自有资金投资回报就可以达到 ?100% ，而如果在开发节奏和资本市场上运作更为巧妙，房企就可以实现跳跃式扩张。21 世纪不动产集团市场总监林蕾认为，预售款监管将对开发商的资金链的影响是前所未有的。根据北京市统计局的最新数据，在北京，定金和预售款资金约占开发商开发资金的 1/4 左右，总金额超千亿元，数量巨大。而据中原地产研究中心 8 月份发布的数据显示， 2006-2009 年，预售款占房地产开发资金来源比重达四成。不过，由于此《办法》将于 12 月 1 日起实行， SOHO 中国董事长潘石屹认为，该办法的影响要在半年后才会体现。他进而表示，如果土地供应不足，同时开发商又缺少资金，市场上供应量会大大减少，《办法》的主要作用是防范金融风险，但对抑制房价来说并不是好事。相较而言，此前的加息直接影响已经显现。国泰君安著名地产分析师孙建平称，对开发商而言，加息后增加的利息支出对其影响甚微，而销量下滑对其资金链的影响更大。上周，各家机构监测的主要城市成交量，均出现 3 成以上的下滑。开发商的财务压力日渐增长。除房地产销售更加低迷 ( 加息的直接后果 ) 所导致的现金流更加匮乏外，开发商的融资成本也将增加。瑞银证券所做的利率敏感性分析表明，加息 25 个基点对绿城 / 合景泰富 / 龙湖地产的影响最大，其 2011 年预期净利润将分别下降 4.5% 、 2.5% 、 2.1% 。降价是大概率事件招商地产证券事务代表曾凡跃对本报表示，本次加息将直接增加企业资金成本，但由于公司在可能的加息周期到来之前，已提前调整债务结构，增加中长期借款的比例，将借款期限锁定为 2-5 年，利率锁定为固定利率，且下浮 10% ，因此对公司的资金成本影响有限。但即使如招商一样稳健的公司，从三季报来看，全年 150 亿销售目标仍存不确定性，接下来销售仍有压力；中投证券分析师李少明认为，四季度公司将以走量为策略。“对于普通商品房项目，我们也是快速销售为主。”曾凡跃说。其余如万科、恒大、保利等一线公司，年底前调整价格冲业绩的动力也很大。国泰君安孙建平认为，从行业来看，挤出投机、投资和保值需求之后，仅靠自住需求行业无法维持现有销量，也难以维持目前价格。未来销量萎缩和房价下降将是大概率事件。高盛高华则预计，政府、开发商和购房者之间的博弈可能还会持续一段时间。随着地方政府纷纷出台调控政策、购房者情绪逐步理性化，开发商财务状况将越发薄弱，而库存的上升最终将对房价产生影响。“未来 12 个月房价将较现水平下跌 20% 。”高盛高华证券分析师王逸认为，现在，资产周转率在推动盈利增长和股票估值方面，将比价格更为重要。10 年来最大危机？10 月 25 日，万科洽购深圳建设集团的消息引发强烈关注。万科内部人士对本报记者表示，该事件目前仅在询价阶段，万科只是有意向收购的一方。除此之外，万科透露，有不少项目和公司前来寻求合作。上周，招商地产与保利地产首次合作拿地，曾凡跃表示，合作拿地也是公司迅速扩张的一个重要方式，合并到报表中，可以扩大公司资产。