第五章投房地产.ppt

案例导入 张江高科（600895）主营业务为物业经营，在园区内建造了大量的厂房和办公用房，房产租赁情况良好。公司拥有的物业规模将达到65万平方米以上，相关机构研究表明，按照公允价值法的市价重估，公司房地产重估价值增值约40亿元。《投资性房地产》准则的实施，无疑使其会计报表中所反映的资产价值更加符合实际。 重点与难点 ?课程重点：成本模式与公允价值模式下投资性房地产核算。 课程难点：成本模式与公允价值模式下投资性房地产核算的区别，以及投资性房地产相互转换。 解决方法：结合具体业务分析讲解，并组织课堂演练，同时推荐学生课外阅读相关资料。 第一节　投资性房地产的特征与范围 一、投资性房地产的定义及特征 投资性房地产，指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。 特征：目的是为赚取租金或资本增值，或两者兼有；能够单独计量和出售（或转让）。 （1）已出租的土地使用权(计划用于出租而未出租的不属于)； （2）持有并准备增值后转让的土地使用权(闲置土地不属于)； （3）已出租的建筑物。下列各项不属于投资性房地产： （1）自用房地产(固定资产或无形资产)；（2）作为存货的房地产：适用《存货》，销售收入适用《收入》；（3）企业代建的房地产，收入和费用的确认和计量适用《建造合同》。 4、下列房地产，是否属于投资性房地产，要根据具体情况判断（1）一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够分别计量和出售的，可以确认为投资性房地产，否则不可。 （2）关联企业之间租赁房地产，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。【例题1】下列项目中，属于投资性房地产的有（　）。　　A.已出租的建筑物　　B.已出租的土地使用权　　C.持有并准备增值后转让的土地使用权　　D.按照国家有关规定认定的闲置土地　　E.作为存货的房地产【答案】ABC第二节　投资性房地产的确认和初始计量 一、投资性房地产的确认和初始计量　（一）确认 　将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：（1）与该资产相关的经济利益很可能流入企业； （2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 （二）初始计量 按照成本进行初始计量，比照固定资产和无形资产等相关要求确定。 外购或自制:只有购入或完成的同时用于出租或资本增值的： 借: 投资性房地产贷：银行存款\在建工程等 否则,先做固定资产、无形资产或存货，再按转换处理。 二、与投资性房地产有关的后续支出 （一）资本化的后续支出　　与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。 （二）费用化的后续支出　　与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。 第三节 投资性房地产的后续计量 一、采用成本模式进行后续计量 按照固定资产或无形资产的有关规定对投资性房地产进行：后续计量、计提折旧或进行摊销。 借:其他业务成本贷:投资性房地产累计折旧(摊销) 租金收入作“其他业务收入”。 存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。 借:资产减值损失贷:投资性房地产减值准备 例：某企业投资性房地产采用成本模式计量，2007年1月1日购入一幢建筑物用于出租。买价270万元，预计使用20年，预计净残值为30万元。采用直线法折旧。2007年12月31日，估价可收回金额为250万元。 2007年的租金收入15万元存入银行。 借: 投资性房地产 270贷：银行存款 270 借:其他业务成本12贷:投资性房地产累计折旧 12 借:资产减值损失8贷:投资性房地产减值准备 8 借：银行存款 15贷：其他业务收入 15 二、采用公允价值模式进行后续计量 （一）采用公允价值模式的前提条件 只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得。即同时满足下列条件：1. 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。2 .企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。 （二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理 设“成本”和“公允价值变动”两个明细科目。 1.不对投资性房地产计提折旧或进行摊销； 2 .以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，差额计入当期损益： 借: 投资性房地产-公允价值变动 贷：公允价值变动损益（公允价值下降则分录相反） 3 .取得的租金收入确