到6分时度假.docVIP

产权式酒店由时权酒店（TIME SHARE）演变而来。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大耐提。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。 （一）法律定义 1、对分时度假进行定义的难度 分时度假具有很强的专业性，多数业内人士对分时度假也仅限于轮廓性的了解。由于对分时度假的认识角度不同，产生了对其概念的不同说法。分时度假产品的复杂性又进一步加大了对其进行定义的困难。分时度假产品的以下特点决定了对它进行规范化定义有较大的难度：近期对于分时度假的权威定义来自《欧盟分时度假指令》（European Union Timeshare Directive）。《指令》主要为了保护消费者购买以分时度假产品时的权益。关于分时度假交易合同，在《指令》中被定义为：所有的有效期在3年以上、规定消费者在按某一价格付款之后，将直接或间接获得在一年的某些特定时段（这一期限要在1周之上）使用某项房产的权利的合同，住宿设施必须是已经建成使用、即将交付使用或即将建成的项目。 3、定义的核心要素 在这些定义中包含的核心要素有以下几个： 一是对于合同有效期的规定。通过这种合同安排，消费者所购买到的是3年以上的使用某处房产或某项设施的权利。 二是预付款项。消费者为了获得未来的住宿权利，需要按照协约的安排提前支付所需的款项。 三是有每年住宿天数的要求（欧盟）。规定每年在某处设施住宿的权利不能低于7天。 随着点数制俱乐部和短期包价旅游等各种新产品形式的不断涌现，原有的各种定义都面临着来自各方面的挑战。尤其是一些经营商为了回避分时度假法规的管制，绕开法规给出的明确定义，专门设计出不受法律规制的各种新产品。这些产品尽管在形式上具有了分时度假产品的基本特征，但却从法律上不属于其规制的范围之内，迫使政府和国际组织不得不根据新形势不断调整分时度假的规范定义。（二）分时度假的实质 从本质上而言，分时度假实际上是介于房地产产品和饭店产品之间的一种中间产品。对于某个住宿设施的制度安排中，一个极端就是房地产产品，开发商直接把房产的所有权和使用权一次性销售给消费者，消费者取得了对于房产的终身处置权。另外一个极端是饭店产品，以饭店建筑物的寿命为40年计算，它相当于把某间客房的使用权分割成为14600份（40×365）来销售，消费者每购买一天的产品，就购买了对于房间一天的使用权。分时度假产品介于两者之间，以每年使用1周的标准分时度假产品来说，它相当于将房产的使用权分割为52份销售给不同的消费者。也就是说，与房地产项目相比，它将产品分割后销售，没有房地产那么完整；与饭店产品相比，它分割的份数没有饭店那么零碎。分时度假就是将房产住宿权按一定程度分割出售的一种住宿产品。 房地产产品 分时度假产品 饭店产品 ____________________ 图1 分时度假的本质 在更为详细的划分当中，除了规范化的分时度假产品之外，在房地产产品和饭店产品的两个极端之间，存在一系列的过渡形式，包括分段时权、点数制俱乐部等。 图2 从完全产权到完全使用权的过渡点数制俱乐部和分段时权也是两种住宿设施的制度安排，分段时权比标准的以周为单位的分时度假产品划分的时间段更长，如将一处房产分割为2份、4份、8份、10份、12份等（分割一般在15份以下），分别销售给不同的消费者。点数制俱乐部在产品选择上比标准的分时度假产品有更大的灵活性。 二、 分时度假产品的运营机制 （一）基本主体 在分时度假产品当中主要涉及以下几方主体： l 开发商 指拥有所开发的分时度假房产产权的房地产经营商。开发商或自己开发建设用做分时度假产品的房产，或通过购买现成的房地产将他们改造为分时度假产品。 l 销售商 负责宣传促销分时度假产品。有些开发商自身兼作销售商，但市场上有许多独立的分时度假产品销售公司，他们作为开发商的销售代理，向公众销售分时度假产品。 l 度假房产管理公司 他们负责管理和维护分时度假房产。既可能由开发商兼任，也可能是独立于开发商。 l 分时度假交换公司 主要是向具有分时度假房产使用权的消费者（会员）提供不同地区之间的分时度假产品的交换业务。 l 信托公司 通过一定的法律程序来保护购买分时度假产品的消费者的权益。最常见的是英国式的俱乐部信托体系。 l 业主联合会 指购买了同一处分时度假产品的消费者按照法律规定成立的保护自身利益的团体。在一些国家当