2014房屋理财模式 .docVIP

房屋理财模式-旧物业赚高租金 在广州龙津西路有一套两层半高的老房子，第一层用作仓库，二、三层分别有三间和两间住房，做出租用。这里只是业主李先生十几套物业中的一套，因为房屋状况差，2006年前五间住房总计月租金不到2000块，而且由于李先生无暇照看，租金经常收不齐。2006年4月起，李先生将五间房打包交给房屋理财公司管理，现在每月银行卡里能按时收到4000块租金。 一套连租金都收不齐的破旧物业，租价从2000块涨到4000块，而且还按时划入银行账户，这样的好事是房东们梦寐以求的。房屋理财公司到底做了什么？接手该物业的是广州双瑞房屋理财中心，据其总经理陈龙介绍，双瑞先是将五间房的水电改装，每户配置单独的水表和电表，然后将二、三楼重新粉刷一遍，对墙壁和地板做简单装修，根据需要为每间房新添了家具，并彻底解决了三楼屋顶漏水的问题。这些繁琐的事情全部由“房屋理财”公司负责操办，由业主承担的两万元翻新费用，只花了一年便从租金里扣清了。 创新的模式 双瑞房屋理财中心创立于2006年，是广州目前“房屋理财”市场做得比较成熟的一家。“房屋理财”有一个通俗的称呼是“房屋管家”或者“房屋银行”，业内人士对房屋理财业务的宣传，有一句口号是“存房如存钱”，意思就是将房子交给房屋理财公司管理，就相当于将钱存入了银行，获取稳定的储蓄收益。免佣金、收益稳定和无忧管理是这种新业务的主要卖点。 相对于传统中介公司，房屋理财公司的运作模式非常特别，房屋理财公司与业主签订合同后，开始以存房租赁和托管租赁两种方式来接管业主的房屋。其中，存房租赁是房屋理财的主要方式：合同一般为一年一签，房屋理财公司享受每年45天的免租期，无论房屋是否成功出租以及实际租价如何，房屋理财公司必须按照合同约定的租金，通过银行划账方式每个月如期支付给业主，并免费提供合同期内的全程管理，不收取中介费用。托管租赁则是业主委托房屋理财公司出租管理房产，双瑞的做法是，每年缴纳月租金的10%作为托管费，如果自带租户，则缴纳8%的托管费，托管费是从房屋找到租客后才产生。 在各种宣传场合，陈龙和其他的房屋理财公司负责人，都会有意无意地提到这种新模式对物业空置期的有效控制。“在广州的市场，个人出租的房屋空置期达到20%。很多业主不会感觉到这个时间长，因为房子是自己的。把房子存在双瑞，我们的做法是控制一年的空置期为12%”；吉源房屋管家，另一家同在广州的房屋理财公司，则对外宣称将空置期控制在10%之内。空置期越短，意味着有效租赁时间越长，进入业主账户的租金也就越多，这是稳定收益的手段之一。 为什么是45天？当然不仅是双瑞这样操作，全国其它房屋理财公司也是如此。陈龙对45天的免租期有自己的解释。双瑞成立之初，曾经测试过到底多少天才是免租期的合理时间。从房屋理财公司来说，这个时间当然是越长越好。但同样对业主来说，却是越短越好。找一个双方都能接受的时长是很重要的。如果业主将房子放在传统中介公司，少则一个星期，多的也可能拖上一个月才能租出去，按平均20天计算，再加中介公司收取的半个月佣金，共计35天。房屋理财公司的免租期为45天，较之多十天，这是出于房屋理财公司的风险分担及后期多种跟进服务的考虑。 租客买不买账也很关键。在新的房屋租赁模式中，免佣金的另一个含义是针对租户而言的。租客从房屋理财公司那里直接租赁房屋时，不再像从传统中介公司租赁时需要支付半个月佣金，当然一定数量的押金是必需的。将房屋多留在手中一天，房屋理财公司就面临多一分风险。而针对租户的免佣，无疑是急于寻找租客的房屋理财公司的杀手锏之一。毕竟作为租户，谁都不会情愿支付那多出来的半个月佣金。 有研究者认为，“房屋理财”这种模式正在改变整个房屋租赁行业的状况。传统中介公司在租赁市场中的“一锤子买卖”正遭受挑战，“房屋管家”作为租赁中介的新角色，以更全面的管理服务，引起业内关注。它也重新定义了业主与租户的关系，业主不再需要直接面对租户。业主只是把房子租给“房屋管家”，并收取十个半月的固定月租，至于租户是谁，实际租价多少，谁去收抄水表电表，这些大事小事都与业主不再有直接关联。 利润在哪里 在广州珠江新城华普广场十楼，双瑞公司总部就设在这里。办公室面积不大，目测估计在六十平方米左右，正是炎炎夏日的中午，公司大门却敞开着，感觉不到高级写字楼里空调吹出凉风的爽意。 从2006年公司创立至今，双瑞公司的发展规模由当初的仅此一个点扩张到现在的六个，涵盖广州越秀、番禺、荔湾、海珠、天河、白云等六个区；员工人数从最初的十来个增加到近百人。公司注册资本两百万元，第一、二年都在亏损。在陈龙的记忆里，最艰难的是公司初创时，“房屋理财”在广州是一个新生事物，业主不熟悉这种模式，也就不轻易将物业交给他们来做。一切从零开始，辛苦一年下来，也只有几百个客户，如果按照每个客户给公司带来10