五龙湖山庄墅策划.doc

五龙湖别墅策划 一 导言 在鲁南辽阔的地面上，共有326个湖泊星罗棋布，五龙湖是最美的一个。她镶嵌在环境优美的沂蒙山中，更有浓厚的历史传承。公元626年，李世民东征凯旋，曾在此驻军，欢庆胜利，这里更成为福贵吉祥之地。1958年，这里筑坝蓄水，高湖平起，面南而现碧波万顷，随成居高临湖，山水相依，上风上水之地。 五龙湖山庄，欧式经典湖泊别墅，温馨在握，尽享尊贵。 二、市场分析 近年来，我国的城镇化日渐加快，本地区高端消费人群开始产生。目前，鲁南地区的经济以每年16.5%的速度高速增长，按照这个速度，到2020年，平邑的人均国民收入将达到4654美元，主城区人口将达到40万人，月10万户，按照国际惯例，别墅消费人群大概占到城镇总人口的2%，即约2000户，再加上本地文化里，比较重视落叶归根，许多再外闯荡多年的企业家、高消费人士，都希望回家乡安度晚年，因此本地区在2020年的别墅消费规模约有3000户。 另外，由于五龙湖属于省级风景度假区，部分别墅亦可采用豪华度假宾馆的方式获取受益，或可租可售。 三、SWOT分析 （一）、优势 自然环境优美。 五龙湖地带植被覆盖率高达48%，空气清新，水资源丰富，别墅建筑在唐村岭上，座北朝南，居高临下，北面、西面和东南面都是植被茂盛的山地，风景优美。 交通便利。 五龙湖所在地有一个叫唐村岭的小镇，基础设施较好，距县城8公里，驾车车10分钟可以到达平邑主城区，也是十分钟多一点便可到达日东高速公路的入口，日东高速与京沪高速相通，南北惯穿。自驾车2小时，向东可到达海边，向西可到达孔子故里曲阜， 8小时可达上海，10小时可达北京。 历史文化氛围浓厚。 此地曾是唐王李世民凯旋庆祝胜利之地，自古被认为是富贵吉祥之地。且同时有大量民间传说，这些传说稍加整理，便可成为浓厚的文化积淀。 依山傍水，符合中国传统风水学的要求，为上风上水之地。 鲁南地区是中国传统文化的发源地，居民比较重视传统风水学。 临近旅游区，可节省基础设施的建设成本。 五龙湖别墅已被规划为省级旅游区，别墅区域附近的杏花岛等旅游景点的开发会带动唐村岭镇的基础设施建设，更会有利于主城区至五龙湖的交通完善工作。 另外，规划成旅游区后也可加强该区域的 （二）劣势 可能会涉及到搬迁问题。 目前处在五龙湖被畔面南的坡面为最忧地段，这里背后仅靠唐村岭小镇，交通最为便利，可作为五龙湖别墅项目的一期开发地域。目前，这里暂无人居住，依然为天然植被带，但因本案规划时间较长，执行时间约在2020年前后，不排除有人迁入定居的可能。 通往主城区的道路仍有改善的必要。 目前，由主城区通往五龙湖的道路为上世纪90年代修建的柏油路，年代较长，尤其是牛山至唐村岭段5000米，路面较窄。2020年前应设法促成修缮或扩建该道路。 （三）机会 1、平邑主城区南扩。 据平邑政府城区扩建远景规划，今后10年，主城区将向南扩建，东南方向将扩至浚河河畔，西南方向将扩至牛山北麓。而五龙湖别墅区正处在主城取得南偏西约20°方向。主城区的南扩，会缩短通往五龙湖别墅取得距离。如果，2020年前后主城区顺利扩至牛山北麓，则五龙湖别墅区至主城区的距离将缩短至6公里。 鲁南地区经济持续高速发展。 近些年，受山东整体经济的影响，鲁南地区的经济开始发力，平邑近几年招商引资工作取得很大成果。工业化指数提升快速，居民收入持续增加，部分企业的发展造就出一批富豪阶层。为别墅项目提供庞大的消费群体。 中国城镇化进程加快，城市扩张从主要城市向下游城市转移，中小型城市在未来十年将迎来发展的黄金期。 （四）、威胁 根据平邑中长期发展规划，主城区扩张后，将在城南浚河上筑橡胶坝，形成较为宽阔的河道水面，沿河估计会有较大的地产开发，目前尚难预测房产的品种及规模。 未来主城区将开发大量高档住宅区，有可能分散一批高档需求。 四、产品分析 五龙湖别墅为高档湖泊别墅，距主城区有一定距离，因此其产品定位就应以开发高档独栋为主。同时做好整体规划，利用好自然环境，拓展水面空间。 别墅区整体开发布局。 五龙湖别墅区背后以唐村岭镇为依托，拥有自然起伏的沿湖地势，同时又有广泛前瞻的宽阔水面，为打造成熟的休闲度假别墅区提供了基础。 首先，加快唐村岭镇的基础设施建设，包括拓宽路面，建设基本医疗系统，同时建设高档购物中心，豪华酒店。在唐王庙半岛和杏花岛建设娱乐中心。修建五龙湖北畔主别墅区与通往杏花岛的道路，实现5分钟到达。在主别墅区、唐王庙半岛、杏花岛分别建设快艇码头，实现三地间水上航道的五分钟到达。 五龙湖北畔主别墅区背靠唐村岭镇，这里也是一期工程的开发地。在一期工程开发同时，在唐村岭镇上的购物、餐饮、娱乐、豪华宾馆等也要逐步展开。唐王庙半岛、杏花岛上的旅游项目，应在今后的十年里稳步推进，逐步将此地打造成本地区的休闲旅游胜地。增加五龙湖的知