品湖居彩住宅方案全解.ppt

* 需要确定的核心问题： 理财模式的选择； 别墅、洋房、商铺的销售底价、面价。 彩生活住宅 引领行业发展风向标 * 线条的长短代表理财金额度、年限，时间越长、额度越大，饭票能带来的收益越多，这个p分两个部分 饭票”可在家乐福、沃尔玛等大型商场购物，也可在京东、社区微商圈等平台消费，甚至还可用在装修和买车等大宗消费上，涵盖衣、食、住、行、娱、购、游等范围。“不同的理财金额与理财年限的组合成各种不同品质的生活方式，生活所需部分的理财金额越多，期限越长，回报就越大，生活越好。 * * 闭环消费模式，地产公司只能复制业主—开发商—基金公司的前半段，互联网公司只能复制后半年，商业模式难以被复制。其他物业公司因管理面积小，规模上不来，也无法打通全渠道，尤其是彩之云平台上丰富的商品。 * * * 截止2015年年底，再管物业面积3.22亿㎡，超过2000个小区，业主资源丰富，可发动小区主任在社区内宣传项目，带客户看房 * 多方共赢的模式，叫做羊毛出在狗身上，牛来买单，这个模式中没有人受损，这里重点介绍给开发商带来的益处。还有一个免息消费贷，也可以给开发商提下，业主首付1.5层，金融公司贷1.5层，去套银行的贷款，市面上很多这种首付贷，做地产的应该懂 * 其他几个项目一带而过就行了，重点的标的是福建永嘉，也是一个综合体项目，希望通过公寓、商铺的销售来沉淀饭票，饭票锁定在购物中心，也带动商业 * 综合体项目，通过住宅销售沉淀资金，带动商业 * 有饭票在，导入商家的抗性是比较小的。买万科的房子，送等额的万达购物券，购物券只能在万达消费，不通过物业销售赚钱，而把赢利点放在商业上面 * 2015年6月 品湖居彩住宅沟通方案 * 目录 Contents Part 1 彩生活住宅概要 Part 2 彩住宅核心原理及产品模式 Part 3 饭票的主要用途 Part 4 彩住宅落地项目案例 Part 3 工具应用及产品优势 Part 4 需要确定的相关问题 * Part 1 彩生活住宅概要 * 彩住宅介绍：业主购买彩住宅就能获增一张数额不等的“饭票”，饭票相当于消费券，可在线下商场、线上商城消费 彩住宅不是单纯的房屋买与卖，它是”房地产+金融+互联网+服务”的一种全新产品，客户只要购买彩住宅，就能获得一张数额不等的“饭票”，饭票相当于消费券，适用范围涵盖衣、食、住、行、娱、购、游等方面。 不同的理财金与年限组合成不同的生活品质。 Part 2 彩住宅核心原理及产品模式 * 开发商 业主 彩之云 基金 公司 购买彩住宅 资金快速回笼后续运作开发 注入部分资金用于理财 每月返还饭票 消费缴款自由灵活 每月等额本息返还 核心原理：运用金融工具实现财富增值，通过互联网平台为商家导流，多方共赢，降低业主生活成本 * 1、溢价部分理财 产品模式 将房屋溢价销售，以获得更多银行贷款，溢价部分用于理财，按年化10%收益等额本息返还业主。 其核心为低成本的房贷与高回报的理财收益之间的利息差。 2、除溢价外，开发商拿出部分底价理财 除溢价外，开发商在拿出底价的部分用于理财，利息归业主，本金到期回收，以增加饭票量，促进快速去化。 开发商可将理财金可回借，相当于少量贴息，以加快销售。 3、先溢价销售，再由开发商直接返还 开发商按面价全额回收房款，然后每年给业主返饭票。例如：房屋溢价10%销售，3年每年返业主9%，年化资金成本不足7%。 此模式可快速回现，以置换原有成本较高的借贷，适用于对资金有强烈需求的开发商。 * 统一计算模型（以270㎡别墅为例） 面积（平米） 底价 面价 A B 理财年限 首付比例 首付金额 每月饭票 按揭月供 饭票总额 折合单价 折扣率 270 8000 12000 0% 972000 10 30% 972000 12845 12037 1541406 6291 52.4% 模式1：通过溢价，获取尽可能多的理财额，以扩大返还比例 底价为开发商实收款，面价为客户实付款，面价和底价之间的差额扣除税费后为理财额，如底价和面价之间的差额不大，则产品无吸引力。 模型中溢价部分税费按10%扣除，需结合地价、银行评估等确定最优的面价； A为返本理财额，为占底价的百分比，到期返还开发商； B=面积*（面价-底价）*（1-10%），为不返本理财额。 * 模式2：除溢价外，开发商拿出底价的20%理财，以加快去化 除溢价部分外，开发商拿出底价的20%用于理财，理财收益归业主，本金到期后收回，开发商当期实际回款为8000*（1-20%）=6400。 相当于一套房子分两次完成销售，先回收房款的80%，剩余返款理财期满后回收 开发商可将理财金回贷，回贷利率约12-15%。 如仅通过溢价就有较高的返还，可缩短返本理财额的额度、减少年限。 面积（平米） 底价 面价 A B