2014年7月合肥万泓中心经营定位与整合推广汇编.ppt

市场整体表现：宏观经济增速持续趋缓，房地产市场整体下行与城市分化并存趋势显著。 房产去化表现：销售面积与销售额进一步回落 销售面积与销售额进一步回落，根据《2014年1-7月全国房地产开发经营数据解读》，2014年1-7月，全国商品房销售面积为5.65亿平方米，同比下降7.6%，销售额为3.6万亿元，同比下降8.2%。其中，住宅销售面积为4.96亿平方米，同比下降9.4%，销售额为2.99万亿元，同比下降10.5%。今年以来销售指标同比持续下降，在6月降幅短暂收窄后7月重新扩大，需求仍然较为低迷。东部地区销售面积和销售额继续下降且降幅继续扩大，中、西部地区销售指标增速进一步回落。 供应表现：迫于库存高企和负债率较高的压力，多数房企采取低价加推、降价促销等策略，加大推盘以价换量以保障业绩；在市场信息更发达的大中城市，品牌房企对市场反应更加敏感，促销项目增多且价格下调幅度扩大。 土地交易方面：房企继续暂缓拿地、全力去库存成为大多数房企的共同选择，企业对市场的情况仍不看好，导致土地市场拿地热情几近冰点。 1）2014上半年住宅市场总体表现： 在全国楼市整体暗淡的大背景下，合肥楼市上半年的表现却是可圈可点，虽然成交量同比去年同期同样呈下滑态势，不过横向比较来看，下滑之势较省内外其他不少成城市相对更为平缓，市场表现相对平稳。从开发商的表现来看，上半年，开发商拿地和推盘的积极性都很高，尤其是一批名企，一二级市场的新增储备和积极推新在二季度表现尤为明显，侧面反映了合肥楼市上半年的表现相对出色，受到开发商的看好。不过也因此需要注意的是，伴随土市成交持续攀升，预计下半年合肥楼市新房市场新增供应将有一轮大涨，库存压力势必会不断加大，区域同质化竞争不断凸显，对于房企尤其中小型房企来说，压力不可小觑。 2）住宅供求关系与成交量走势分析： 2014年1-6月，合肥市区新建商品住宅累计供应约为49873套，同比增36.6%；累计销售套数为46834套，同比下跌5.5%，上半年整体供求比为1.1，供略大于求。合肥楼市持续走稳，刺激开发商拿地欲望，引发上半年土市也是节节升温，加上去年土地成交火爆，可以预见下半年新房供应仍有一轮大涨，以滨湖为例，下半年入市量将会爆涨，相关统计显示，滨湖区下半年或将有2万套新房入市，其中新盘所占比例不小，包括宝能城、华治翡翠湾、恒大中心等，预计下半年供求比有拉大的趋势。高供应催生高成交，从1-6月的热销楼盘来看，合肥万达文化旅游城、加侨悦山国际、万科森林公园、大富山庄等，都是推盘量较高的楼盘。而整个市场走好，又反过来加快了新房的入市。数据显示，合肥楼市自2012年下半年开始进入明显回暖期，市场需求量依然较大，预计2014年下半年的销售量还会保持平稳有序。 3）住宅销售价格与走势分析 2 014年1-6月，市区平均成交价格约7557元/㎡，同比增长674元/㎡，涨幅9.8%。合肥房价在近两年有明显升高，进入2014年，1-6月各单月均不低于7300/㎡。目前，市区内，品牌房企多盘联动热销的表现十分明显，万达、万科、保利、融科、华润，都是深耕合肥市场，成功树立了品牌效应，品质楼盘高端去化速度较快，市区房价被逐步推高。下半年合肥楼市还将迎来一批高价盘相继入市，从合肥楼市目前的良性去化状态来看，房价仍将坚持趋扬。上半年，合肥市区成交均价7557元/㎡，同比增长674元/㎡。相比较其他省会城市而言，合肥房价基数不算很高，近两年，合肥市政建设加快，老城区积极改造，新区加快发展，加上铁路交通不断完善，城市板块价值升温，一定程度上推高了购房置业门槛，加上一批品牌房企深耕市场，全面布局，拉高了全市房价。数据显示，上半年合肥土地市场成交金额总计约209.7亿元，同比2013年同期上涨5.7%，地价持续上涨，将可能导致房价走高态势。 4）住宅区域成交量与成效均价分析 1）商业总体表现 2014年6月，合肥商业地产累计成交1532套，环比5月下降61.8%，同比去年增长322%。截止到6月底，2014年上半年，合肥市区累计成交商业房源12466套，已经超过去年全年成交量，具体同比涨幅达266.7%，创下自09年以来同期最高成交水平。而从商业均价来看，2014年上半年，市区商业地产均价约为9668元/㎡，同比去年下滑36.6%，跌幅明显，量涨价跌，主要受到专业商贸市场和农产品批发市场的影响。今年合肥商业地产专业商贸市场占据主力，顺应商企抱团发展的需要，大型专业商贸市场，依托广泛的平台，拓展售后一体服务，能够吸引以商会为单位的投资群体，形成集群效应