买房流程十步走.docx

明确购房目的，做好买房准备1、确定自己买房的用途：是刚需还是改善还是投资，想买新房还是二手房2、根据用途确定考虑因素：刚需的需要考虑自己的预算和地段、物业，尽量延长住宅使用时间；改善住宅除了要考察新的住宅，还要注意相关政策以及旧房屋处置问题；投资客则需考虑投资回报率以及投资时机3、买房知识准备：学习房产知识，让自己先成为半个房产专家擦亮眼睛，挑选房源1、确定购房区域：查找区域内的房源，对符合需求的房源进行登记及对比2、网上看房：了解楼盘位置、户型等信息，同时最好看下周边以及入伙的楼盘业主的论坛或评论，了解周边实际情况3、列一张看房清单：列清楚楼盘名以及打分标准或备注，并实时更新，为实地看房做准备。选定目标，实地考察1、看周边环境：商业配套、教育配套、交通配套、医疗配套都要实地去了解，此外也要了解周边小区以及有无化工厂、电站及加油站等危险配套2、到营销中心：一看沙盘了解小区配套、密度、绿化，但要注意比例问题；二看户型图，不仅是单个房子的户型图，最好还要看楼层的平面户型图，了解梯位比等；三看项目工地，工地一般不让进，但可以看下楼体外观、施工进度等3、看样板间：主要看户型设计、房屋质量、边角问题以及赠送面积等；但有的样板间会通过设计以及光线等让房屋看起来更大更亮，要注意区别。4、看房产证件：看五证二书是否齐全，五证是指国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证；二书是指企业法人营业执照、房地产开发企业资质证书，一般在营销中心角落有展示。签订认购书认购书也称商品房预售合同，在深圳，开发商一般会先登记VIP，然后选一天摇号开盘，开盘当天交定金签订认购书。一般要注意：1、了解开发项目的进展情况，确认开发商已经拿到预售许可证。2、认购书基本条款要约定详细，应当对所要购买房屋的主要情况在认购书中予以约定。3、条款内容的约定要合法有效，应要求开发商提供作为正式签约的商品房买卖合同文本。4、购房人一定要谨慎签订定金条款，因为定金一般是不可退的签订购房合同由于购房者法律知识不全面，在签订购房合同的时候很容易被钻空，要特别注意：1、关于房产证：有房产证才有物权，但由于法律条款存在漏洞，一些资质较差的开发商可能会拖延办证。首先一定要核查开发商的五证二书，其次可以增加补充条款，约定交房后360日内不办理房产证的处理方式2、关于房屋的具体位置：有可能你买了好的位置，可交房时楼号又变为相同结构位置不好的楼层。因此要在合同中附上小区的平面图并标明楼号，并让开发商应在此附图中盖章确认。3、关于所售房屋的抵押：有的开发商为了盘活资金将楼盘进行抵押，如果开发商破产时可能就得不到房屋。因此，要查清该楼盘有无抵押记载，并要求开发商将合同在房管局备案，在合同中补充如果出现抵押情况时应如何退款或赔偿4、确定各方责任范围：如果因开发商的各种原因情形导致买受人得不到房屋，买受人的损失范围没有明确具体界定。最好根据法律将实际损失细化，对开发商给自己造成的损失准备好证据。5、注意细节：有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而使总的建筑面积不变；因此要在合同中写明确套内建筑面积和公摊面积；此外，合同勿留空白，填写金额时前加写$方纂改。贷款与保险1、申请贷款额度要量力而行?：办按揭要选择好贷款银行2、选定合适的还款方式：一种是等额还款方式，借款人可以准确掌握每月的还款额，另一种是等额本金还款方式，是指在还款初期归还较大款项，后期等额，以此减少利息支出。3、按时还款：向银行提供资料要真实，提供本人住址要准确、及时；每月要按时还款避免罚息。4、?注意：申请贷款前不要动用公积金，公积金余额即为零将申请不到公积金贷款；在借款最初一年内不要提前还款，部分提前还款应在还贷满1年后提出；贷款还清后不要忘记撤销抵押办理购房保险步骤：一般申请贷款需要购买购房保险，步骤为：填投保单—签发保险—单收取保险费验收房屋1、检查房屋质量合格证明：按照有关规定，房屋交付使用前，必须要经区级房屋质检站验收合格，才能允许住户居住。2、检查房屋有无裂缝、有无倾斜、有无渗漏3、检查墙面、地面、门窗5、检查卫生间、厨房地面是否做过找坡处理4、检查“五通一平三表”：即煤气、上水、电热、污水、路通，一平即楼前6米、楼后3米场地要平整，不准堆积建材或杂物，三表即煤气表、电表（单元表）、水表三表到户。5、?高层住宅楼还要有用水合格证，电梯运行合格证。消防供水系统必须检验合格。物业管理1、?清洁卫生管理。包括楼宇内公共楼道在内的公共地方的卫生清洁，垃圾清运以及经常性的保洁；2、?绿化物日常维护管理。对绿化物进行定期修剪、施肥、更新，保持绿化物生长良好；3、?治安管理。设专职保安人员坚持每天24小时的巡逻值班，保证住宅小区内的安全；?4、?维护公共蓄水池。楼内蓄水池应定期清洗消毒。保