文化居住片区市场房地产建设项目可行性分析报告.doc

文化居住片区市场房地产建设项目 可行性研究报告 第一章 总论 一、项目概况 （一）项目名称及开发建设单位 本报告所陈述的对象名为某小区（以下简称本项目），由****房地产公司开发建设。 （二）项目的地理位置 本项目位于金鹰月湖板块的核心位置，而金鹰月湖板块依托省广电中心以及丰富的山水景观资源，逐渐形成一个高档居住片区氛围，且地处三一大道和万家丽的交叉处，但又保持100-200米的距离，在确保不受噪音污染的同时，交通也相当便捷，同时万家丽路的拉通，使项目距离城市核心的半径距离拉近，居民可以享受城市生活的便利。 （三）项目所在地的周围的环境状况 在文化方面，##市对项目所处的区位定位为“文化居住片区”。在生态环境方面，该区域用三块城市绿地资源，是城市中稀缺的绿色生态居住片区。在商业方面，项目所处区域是城市核心商圈（五一商圈）和副中心商圈（星沙商圈）的桥梁。 （四）项目提出的背景及建设的必要性 ##作为典型的单核型中心城市，消费城市，和生态城市，其经济发展与城市化已经计入快车道，城市发展的框架正在拉开，尤其是中环与外环之间的地带正在成为城市发展的主流地带，大量的新型工业与现在服务业正向这一代集中，大##的格局正在显现。本案作为中环与外环之间的留白区域的开发，潜力与价值不应等闲视之。 在##新格局下，##房地产正在进入大盘时代，大牌地产商云集，跑马圈地，品牌竞争开始，东南西北几大区域各抱地势，板块竞争序幕已经拉开，2010年一系列调控政策的出台是房地产从繁荣到低迷的，2011调控政策进一步加紧，各房地产商的压力可见一般。各房地产商的竞争也可能会进一步加剧，本案如何超前地提升产品品质，突出品牌形象，如何让与对手差异化，如何对板块的选择和同一板块项目合纵连横，形成独特的战略竞争优势。 （五）可行性研究的依据和范围 本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。 （六）主要技术经济指标 总占地面积：约 17487.53 平方米 容积率：≤4.2 建筑限高：80 米 总建筑面积：约 74768 平方米 建筑密度： ≤30% 绿地率：≥40% 第二章 项目宏观形势分析 一、##城市发展的现状 ##是湖南的单核中心城市，是一座经济持续高速增长，资本高度青睐，商品流通高度发达的，正进入快速工业化阶段，具名消费意识超前地典型消费城市。随着长株潭一体化的推进，##的城市轻轨，地铁正如火如荼的进行，这将带动城市的高速发展，城市化和工业化进程都将加快，这样将会带来大量的高素质人口的流入，从而带来巨大的房地产需求。 （一）##经济现状与特点 ##是湖南的单核中心城市，是湖南的政治，经济中心，文化，科教中心，信息与交通中心，综合服务中心，2011年三月止累计实现GDP1095.71亿元，同比增长16.0%，在GDP中，第一产业实现增加值43.62亿元，增长3.0%;第二产业实现增加值523.38亿元，增长21.5%，第三产业实现增加值528.70%，增长12.2%。 2010年是经济复杂多变的一年，面对后金融危机的复杂局面和各种挑战，据初步核算，全年实现地区生产总值（GDP）4547.06亿元，比上年增长15.5%分产业看，第一产业实现增加值202.01亿元，增长4.5%；第二产业实现增加值2437.03亿元，增长20.7%，其中工业实现增加值2020.68亿元，增长21.6%第三产业实现增加值1908.02亿元，增加11.5%，第一，二，三产业分别拉动GDP增长0.2,9.8,5.5个百分点，三才产业对GDP增长贡献率分别为1.3%，63.1%，35.6%,全年四个季度的GDP累计增幅分别为14.7%，15.0%，16.0%和15.5%。三次产业结构为4.4:53.6:42.0。全部工业增加值占GDP比重为44.4%全市非公有制经济实现增加值2728.39亿元，占全市GDP的比重达60.0%。非国有制经济固定资产投资2376.59亿元，增长35.9%，占全国社会固定资产投资的比重达74。4%，私营企业进出口总额为33.02亿元，占全市进出口总额的比重为54.2%，同比减少6.3个百分点。 因此经济高速稳定的发展，提高了##作为中心城市的魅力，加速吸引中南部人才的流入，从而对房地需求增大，数据显示，第三产业稳定的增长，排名第二，所以说房地产发展比较稳定，迅速，房地产市场的风险也有一定的降低。 （二）##的工业与商业现状 2010年，市委市政府认真落实中央和省关于扩大内需保增长的一系列政策措施，积极开展“两帮两促”的活动，大力帮扶中小企业发展，