新城地块项目建设写字楼工程可行性分析报告.doc

新城地块项目建设写字楼工程 可行性研究报告 摘要 2008年9月1日，某房地产公司受让取得某新城一块40年使用权的土地，意欲开发写字楼，本可行性研究报告对该项目进行财务和国民经济评价。 项目位于某新城，曹安公路以北、嘉松北路以西、桃浦快速延伸段以南。自2002年**汽车城的建造,某新城凭借良好区位条件和历史、人文、基础设施等优势，吸引了众多的外商投资创业，写字楼市场投资急剧增长。2008年美国次贷危机致使金融业客户减少，写字楼已经供过于求，预计明后年将延续。该项目有方便的交通、低开发难度、良好的自然条件和周边环境，毗邻研发区，但是人气不高，市政配套不全，受周边一定负面影响，与附近其他写字楼形成竞争。 该写字楼容积率3.5，建筑面积35000平方米，地下1层，地上6层。开发总成本11473.99万，项目建设期为1.5年，第一年投入总投资的70%，第二年上半年投入总投资的30%。银行贷款7224.06万元，抵押贷款期限15年，贷款利率5.40%。建成后出租，预计85%出租率，租金每日每平方米2元。内部收益率为11.946%，按10%的目标收益率测算的财务净现值为1000.459万元，动态投资回收期为22.0053年。项目可行。 一、总论 1.1 项目背景 为积极支持**市城市建设，促进某区的经济发展，某房地产开发有限公司通过招标的方式取得某区某新城的地块。 发展商情况 项目发展商：某房地产开发有限公司 开发资质：一级 法定代表人： 注册资金：8000万元（人民币） 地址： 市某区 4800号 企业类型：有限责任公司（国内合资） 注册号： 项目评价目的 本报告对某房地产开发有限公司写字楼项目的可行性进行评估。其主要评价目的如下。 过投资环境研究分析，确定项目的市场定位。 通过市场研究分析，确定项目的市场定位。 通过对该项目投资开发总价值、投资成本费用、资金筹划计划、销售收入、经营成本、税金等基础数据的预测和选定，利用利润率、净现值、投资内部收益率、投资回收期等经济指标对项目进行赢利能力分析及评价。 通过对项目现金流量、资金来源与运用对项目进行贷款偿还能力分析、评价项目的资金安全度。 通过对项目的敏感性分析、盈亏平衡分析、风险分析，对项目进行不确定性分析。 为委托方进行项目决策、开发、经营和管理提供参考。 为政府进行项目审批提供参考和依据。 项目评价依据 中华人民共和国建设部发布《房地产开发项目经济评价方法》 定额标准：《**市建筑和装饰工程预算定额》（2000） 《投资项目可行性研究指南》，北京：中国电力出版社，2004 与项目相关的规划、设计、建设、税收等法律法规 中华人民共和国企业法人营业执照（副本） 委托方提供的项目开发有关资料 建设可行性概述 本项目符合**市政府开发某区某新城的要求，得到了**市某区政府的支持。本项目处于距市中心较远的某区，预计租金较低，在当前经济金融环境下，能吸引各地商户进驻，有利于某新城的长远发展。另外，项目区位未来发展方向良好，潜力巨大，本项目将拥有良好的发展空间。本项目有可观的盈利能力，较低的投资风险，具有良好的经济效益。我们认为，本项目的开发是可行的。 二、项目概况与基地分析 2.1 项目获得 本项目由某房地产有限公司于2006年9月1日通过**AA拍卖有限公司拍得，成交价1.5亿，总价1.8亿。 2006年6月1日**市规划管理局规定了本项目的规划指标。 2.2 项目区位 本项目位于某新城内，某新城位于曹安公路以北、嘉松北路以西、桃浦快速延伸段以南。 某区位于**西北部，中心位置在北纬31度23分，东经121度15分。东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南襟吴淞江（苏州河），与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与江苏省太仓市为邻。总面积458.8平方公里。行政区域界线总长167.8461公里。全境地势平坦，东北略高，西南稍低。市、区级河道藻浜、练祁塘、娄塘河横卧东西，向东流经宝山区直通长江和黄浦江；盐铁塘、横沥、新槎浦纵贯南北，与吴淞江、浏河相连。河道总长1800余公里，平均河网密度为每平方公里4公里。 本项目所在的某新城总投资约100亿，绿化率45%，某新城按功能分区划分为“四大板块”：中部板块——“A~H”商贸办公中心，西部板块——综合发展区，东部板块——现代科技研发区，北部板块——生活居住区。本项目则是位于中部板块的中心地段，具有良好的地理位置。 　 某镇离**市中心的人民广场30公里，距虹桥国际机场、**火车站、zz国际集装箱码头均在25公里左右。 2.3 交通道路 某区交通便捷。有铁路沪宁线、沪杭外环线过境。南翔站是全国铁路特等编组站，也是**铁路枢纽的