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中国房地产市场的昨天今天和明天(一)　　昨天的轮回中国人常说，十二年是一个轮回。从1998年到2009年的十二年间，中国房地产无论在开发面积，还是在销售金额、销售价格上，都实现了狂风巨浪式的飞跃。简要地说，中国房地产的这十二年，经历了两次“革命”与两次“调控”。第一次革命开始于1998年底，是一次对于需求的历史性革命。1998年，中国福利分房制度被货币分房制度取代，分税制提出，中国的税收制度分为国税、地税两种，这为未来中国的土地财政播下了种子。于是，从1999年到2002年，中国的房价保持着每年10%的平稳涨幅，房地产市场从此进入了一个良性发展的时期。房价上升的同时也带来了土地价格上升。经历了平稳上升之后，房地产市场开始进入了一个加速发展的时期。中国政府为了拉动经济发展，出台国发[2003]18号文，将中国的住房市场完全市场化，房地产行业也被明确定义为中国经济的支柱产业之一，房地产市场看到了更加光明的未来。如果说从1998年到2003年的前六年是房价带动地价的过程，那么从开始的后六年则体现在地价推动房价。2004年，针对供应的第二次革命开始了，“土地招拍挂”制度出台，从此，中国房价开始快速拉升。在“土地招拍挂”的土地供应背景下，加之前些年房价节节攀升的形势，中央开始了第一次对于中国房地产市场的重大调控，调控从上海开始。在这次调控下，市场逐渐归于了较为平稳的状态。2007年，经过两次革命性改革，尤其是土地供应的改革后，地价猛涨，地价推房价更加明显。全国各地不断涌现“天价地”，出现了“面粉比面包贵”、“地王推楼王”的现象。于是，楼市迎来了2008年初的第二次调控，在2008年底全球金融危机的背景下，2009年又从冷转热，房价再次快速上升。明天：向上趋势不会变十二年，中国房地产在两次革命性的变革下进入了新的历史时期；房地产市场一年的销售面积从最早的1.2亿平米上升到2009年的9.3亿平米，市场的蛋糕从开始的2500亿增长到2009年的4.4万亿，价格也从最早2000元的均价达到了4800元的新高度。十二年，中国房地产开发企业的集聚性和规模性也达到一定水平，如今“百亿俱乐部”的开发企业月销售额已相当于了其十年前全年的销售额；同时，代理公司、中介公司、咨询公司、设计院等房地产行业链中的子行业公司也得到了成熟的发展。当然，问题也逐渐凸显。一方面，商品住宅市场的单轨制运行所体现出的矛盾日益尖锐。保障房体系严重欠缺；另一方面，数据的缺位与失真现象明显，更为突出的是，政府对于中国房地产市场调控执行力度的不确定性。总结这十二年的得与失，对于未来行业的发展前景，不难做出判断：第一，地价和房价将得到进一步上升。中国的城市化进程和经济的发展向上趋势不容置疑，中国房地产市场未来上升的趋势非常明显。第二，单轨制向双轨制方向不断完善发展。国家正着手推进经济适用房、公共租赁房等保障房系统，整个住房保障体系将会在下一轮逐渐完善。第三，房地产和金融的对接将更充分。未来，没有足够的资金就无法进入这个行业，尤其对于开发企业而言。而对于资金的需求也促进了国内众多基金公司得以发展。第四，利润的核心从依赖地价的增长转变为对创造产品溢价能力的转变。第五，产品的溢价方向将充分体现在人性化、智能化、低碳化的研究开发。第六，政府把控和引导市场的能力将进一步提高。第七，中国房地产各类市场上的数据真实性、系统性将得到更好完善。第八，开发企业的规模性和集聚性将更为充分。下一轮我们会看到更多的千亿销售额企业。第九，中国房地产开发链中的各行业将有更成熟的发展。综上所述，房地产行业的明天会更好。 篇二： 部门及员工绩效考评制度 部门及员工绩效考评管理制度 为规范公司对部门和员工的绩效考评制定本制度。 1.目的 通过对部门和员工日常工作和行为规范的考核、考评，建立公司绩效考评管理系统，促进个人工作素养和整体工作效率的不断提高，防止和纠正部门和员工渎职、失职、违纪、违规行为，保证公司绩效目标管理的达成。 2.适用范围 适用于公司内部对部门和员工的各级考评、各类行为规范的考核的管理。 3.职责和权限 3.1总经理或其授权人或公司主管领导对总经理办公室和人力资源部有考评权和考核权，负责对各类考评、考核结果的最终认定。 3.2公司成立由总经理或其授权人、主管领导、总经理办公室和人力资源部等职能部门组成的考核小组，考核小组对各部门有考评权和考核权。 3.3各部门和生产单位负责人对本单位的员工进行管理,行使考评权和考核权。 3.3人力资源部负责归口公司考评和考核结果，并将结果与绩效工资挂钩。 3.4员工和部门对同级和上级单位有考评和考核的建议权。 4.绩效考评管理程序和考核管理办法及考核实施细则 4.1绩效考评、考核管理程序 4.1.1员工每月26日向部门负责人汇报或提交工作总结，作为月度考核的依据