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正确认识经济发展与房地产之间的关系(一) 　　任何事物都有其发展规律，经济发展与房地产行业也不例外。由于美国次债危机越演越烈，美国经济发展与房地产泡沫破裂的巨大杀伤力，让国人必须正视经济发展与房地产泡沫对于经济的巨大影响。“经济发展与房地产泡沫”也成为近一段时间内许多专家和学者提到频率最高的词汇之一。事实上，处于不同发展周期的经济发展与房地产泡沫对经济的发展影响也是不同的，需要加以甄别对待。 　　根据房地产经济与房地产市场发展的四个阶段，我们可以将房地产经济与房地产泡沫分成两种类型，即上行周期的房地产经济与房地产泡沫和下行周期的房地产经济与房地产泡沫。房地产经济与房地产市场繁荣前期和繁荣后期也就是复苏和扩张期称为经济发展与房地产的上行周期阶段，房地产经济与房地产危机爆发和萧条阶段称为经济发展与房地产下行周期阶段。对这两个周期阶段的房地产经济与房地产泡沫效应分别进行考察。 　　一、上行周期经济发展与房地产泡沫的影响 　　一是房地产经济与房地产泡沫对居民而言的财富效应。房地产经济发展与房地产泡沫的财富效应很明显，在泡沫上升阶段，经济发展与房地产价格持续上升，消费者在短期内可能认为这种上涨只是暂时的，但在一个较长的时间内，经济发展与房地产价格持续上涨的趋势会成为消费者的一种信念，即认为自己的财富确实增加了，其边际消费倾向也随之提高，消费上升产生的乘数效应又会刺激生产，导致生产增加。由于房价要长期上涨的预期存在，导致了大量居民超前消费，提前支取自己的消费能力来强化住房消费，也会导致消费提前释放，导致经济发展与房地产市场畸形繁荣。同时，由于经济发展与房地产价格上涨很快，远远的超出同期生产资料的上涨速度，带来了其他商品相对于其价格下降的效应，导致消费支出增大。但是这种效应由于比价复归规律的存在，其他商品价格也将出现持续上涨，可能会导致由于经济发展与房地产价格的持续上涨引发的全面通货膨胀。 　　二、是经济发展与房地产泡沫对企业而言的投资引导效应。 　　由于经济发展与房地产泡沫的财富效应，影响了居民对住房的消费预期和倾向，也就影响了厂商的生产，从而影响了某些产业的产出总量，在一定程度上导致产业结构的变动。在经济发展与房地产泡沫形成时期，经济发展与房地产价格呈上升趋势，通过财富效应的影响，增加了对某些产品的消费，影响了相关企业的产出，按照消费者的偏好调整产业结构。因此，与经济发展与房地产密切相关的钢材、水泥、建材、家装市场持续繁荣。同时，经济发展与房地产泡沫会通过企业的资产负债表来影响企业的投资能力。对于将经济发展与房地产作为抵押品或直接进行经济发展与房地产投资、投机的企业来说，在经济发展与房地产价格上升时，这种资产价格的变化影响到了企业的清偿能力以及企业的净财富，改善了企业的资产负债表，使企业的贷款能力、清偿能力上升。一方面，通过企业间资产债务链条关系，支持了债务的支付。另一方面，企业信用不断上升，使其融资费用下降，导致资本成本降低，刺激了企业的投资。 　　三、是经济发展与房地产泡沫对宏观经济而言的强周期效应。 　　房地产经济与房地产泡沫的经济周期效应分析就是分析经济发展与房地产泡沫是否会扩大经济波动幅度还是缩小波动幅度，是强化经济周期还是削弱经济周期。假定随着经济发展与房地产价格的上升，开发商所开发的物业抵押价值明显上升，他预期未来房价会更高，同时银行也会有相同的预期，把经济发展与房地产贷款当作优质贷款，使得开发商继续开发新楼盘时较容易获得再贷款，又进一步增强了开发商再开发新项目的动机。经济发展与房地产市场中项目、土地和资金是有限的，这种开发动机最终会进一步推动经济发展与房地产价格上升，这就从供给方面推动经济发展与房地产泡沫程度不断加深。同时，消费者预期房价会不断上升，购置经济发展与房地产可以获得较高的资本收益，导致经济发展与房地产市场上存在大量的投机行为，由于经济发展与房地产供给短期无弹性，在市场中存在大量需求的情况下经济发展与房地产价格也在上升，这就从需求方面推动了经济发展与房地产泡沫程度进一步加深。从供给角度来看，经济发展与房地产市场存在泡沫时会导致经济发展与房地产供给增加，由于经济发展与房地产业具有极高的产业关联度，经济发展与房地产供给增加会带动其他相关行业的扩张。这一系列经济活动促进了并强化了宏观经济的快速发展，但也可能由此导致经济过热。 　　四、是经济发展与房地产泡沫对资源而言的配置效应。 经济发展与房地产泡沫扭曲了价格信号，形成了不合理的资源配置。社会大量的过剩资本、银行贷款甚至企业资金被吸引到经济发展与房地产市场上，会使生产投资相对萎缩，形成“产业空洞化”现象。社会经济也会呈现出两个特征：一方面是名义财富的急剧增长，另一方面是实