2014物业公司和开发商的赔偿责任.docVIP

物业公司和开发商的赔偿责任 　　宫文义 陈林 　　案情简介： 　　郑某与某开发商签订一份商品房买卖合同，其中约定“小区提供二十四小时巡逻，全区红外布防，主要出入口视频监控”(案发时红外布防、视频监控均未安装)，入住时郑某向该开发商组建的物业公司交纳了一年的物业管理费，其收据载明含有保安等费用。2003年9月5日凌晨，窃贼从小区北大墙跳入小区，顺着郑某家北阳台从窗户进入郑某室内(当时郑某未将窗户划上)，盗走现金和物品价值6000余元，郑某急忙到门卫岗报案，发现小门正门敞开，一名保安正在室内睡觉，现该案公安机关仍未侦破，郑某向开发商和物业公司要求赔偿被盗损失，开发商和物业公司则以财产损失系窃贼所为，现该案未破其不应负责为由拒赔，郑某随后向法院提起诉讼。问题提出： 　　在第三方介入侵权造成业主财产损失时，物业公司和开发商应否负赔偿责任?如应负责，则该民事责任的性质和范围如何确定?其承担责任后，是否还可以向实施加害行为的第三人追偿?评析： 　　考察物业公司和开发商应否承担民事责任的关键是确定其是否负有义务，因民事责任作为一种特殊的债，必以有效的法律义务的存在为前提，这种法律义务可以是出于合同的约定，也可以是法律直接规定，有义务即有责任，无义务即无责任。而要确定其是否负有义务，应首先明确物业管理合同的性质及归责任原则。 　　一、物业管理合同的法律性质 　　物业管理是指一切对房屋进行管理的活动