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关于工业地产策划 一：工业地产前景分析 房地产环境分析 2月9日，在中山市放宽限价令后，安徽芜湖市发布楼市新政。新政强调，2012年在芜湖市区购买自住普通商品住房的，将给予免缴契税的补贴，购房面积在90平方米以下的，还有额外的货币补贴。 芜湖市出台该政策，目的旨在扶持该市地产行业，拉动芜湖的房地产市场。 2月6日，中国央行也发布保障居民第一套住房贷款的消息，促使首套房利率优惠恢复。 从近期消息面，可看出去年一年的房地产调控取得了显著成效，不少房地产商都遇到了资金流上的困难，有城市已经开始试探国家调控态度，试图重新扶持地产行业。 但是，我认为国家调控政策并不会放松，这主要基于以下两方面的判断： 一方面，一季度CPI依旧高达4.5%，膨胀预期依旧存在，货币政策依旧没有向宽松政策方面转变，央行再次降准预期的落空就证明了这一点。近期，货币政策只存在微调的可能，而在微调情况下，能取得优势的只能是国有房地产企业。 另一方面，从政治上讲，高房价导致民怨沸腾，在领导班子换届，需要维稳的特殊时期，讲政治将压倒一切，稳定将压倒一切。 由此可以判断，近几年民营房地产企业已经不适合再在住宅地产和商业地产趟这趟浑水，应以现金为王的姿态，保有自己的现金流，静待时机。 2、武汉工业地产将迎来前所未有的机遇,工业地产不受地产调控政策影响，伴随我国工业聚集化、链条化、规范化管理，工业地产迎来难得的发展机遇。 为中部崛起的武汉，工业地产更是迎来了前所未有的机遇。2月8日，武汉市政府表示，今年起，每年新增用地中将保证至少38%用于工业，此举在根本上为全力实施“工业强市”战略和工业发展倍增计划，提供了土地保障。 2012年，武汉将力争在6个新城区的新型工业化示范园区完成10平方公里“七通一平”的建设进度，基础设施建设投入在30亿元以上；3个跨三环中心城区完成5平方公里“七通一平”的建设进度，基础设施建设投入在15亿元以上。落实政策，集中新城区新增税收省、市级所得税返还资金的50%用于工业园区基础设施建设。搭建新城区工业投融资平台，积极采取BT、BOT、融资租赁等模式，加快园区基础设施建设。 武汉市经贸委表示，今年将组织实施示范园区空间发展规划、产业发展规划和控制性详规，确保新城区新增用地指标50%以上用于工业项目。 二：项目定位分析 一个工业地产项目成功与否，项目定位至关重要。工业地产项目究竟该如何定位？总体而言，项目定位的关键是要借势，该势就是政府。作为一个工业地产如果最终无法和政府规划、政策契合，想要成功几乎不可能。 总体而言，借势的类型又可分为顺势和造势。 所谓顺势，就是在政府出台规划的前提下，根据规划进行定位，其中成功的典范就是汉阳的汽车产业园.2011年，全市纺织服装、生物医药、建材产业产值增幅均超过30%，食品烟草、能源环保、石化、日用轻工产值增幅在21%至25%之间。项目定位可根据现有产业，进行聚集化管理的定位，最终和政府规划契合 所谓造势，就是根据全市经济发展形势和全国、乃至全球的经济发展趋势，发现和引领武汉快速发展的某类型经济产业聚集化做大做强，最终赢得政府关注和认可，并成为政府扶持和规划对象，成功的典范就是光谷产业园。 三：项目营销分析 工业地产项目和传统的住宅地产、商业地产在营销上，因客户群体的不同，而存在着许多区别。 1、在营销内容上，在传统媒体诸如电视、广播、报媒广告投放上，工业地产项目的投放量可远远低于住宅地产、商业地产，投放内容也应以园区定位、地段位置、交通、服务功能、前景规划为主。 2、在营销渠道上，一方面工业地产项目应当倚重网络信息投放和行业类媒体；另一方面也应注重在客户群活动场所投放宣传，例如园区所定位行业负责人聚会的沙龙。 在营销手段上，要建立稳定而专业的招商团队，能够以专业、让人信服的形象进行营销。 4、在营销扩展上，要注重各类经贸洽谈会，借势政府，进行营销。 总体而言，工业地产项目因体量远远超过住宅地产、商业地产，项目动辄上百亩乃至上千亩，营销更加注重整体性、延续性。 工业地产招商 谈到工业厂房，大家可能没有意识到它和房地产会有什么联系。我们平时接触最多的房地产，一般是指住宅和商业用房。其实，工业房地产也是房地产中一个重要的产品类型，只是比较特殊，因为它的用户与我们平时日常接触的房地产用户不同，企业和产业客户才是它的目标市场。而且，工业房地产的价值一般不易被发现，因为它往往被看作是一种生产资料，被打入生产成本中作为企业成本的支出项列支，而不是通过收入来体现价值，因此工业房地产的价值被隐藏了，更被我们普通投资者忽视了。 以前，工业土地和工业地产往往