绿城_郑州市郑东区商务金融地块商业项目可行性分析报告_5P_综合体_购物_酒店_公寓_写字楼.pptVIP

商品房市场/商业物业供求 2010年，郑州市商业物业供求基本持平，供求比为1：1.04。10年商业物业供应量为80.39万㎡，与09年相比，增加了29.6%，成交量83.77万㎡，与09年相比，减少了12.2%，成交价格10877元/㎡，与09年相比，增加了32.0%。 2004年—2010年郑州市商业市场历年供求走势图 房地产发展背景 郑东新区城市规划 房地产市场现状 主要楼盘项目调研 项目分析与构想 项目经济测算 项目概况 从郑州市商业物业供求走势来看，04年至08年市场均表现为供过于求态势，而自09年开始，因住宅销售量激增，从而带动住宅底商成交量持续走高，出现短期的供不应求态势。2010年商品房成交趋于平缓，继续消化往年的存量，商业物业整体表现出供求基本平衡，但是结合历年供求数据来看，仍然供大于求。 商品房市场/商业物业供求 房地产发展背景 郑东新区城市规划 房地产市场现状 主要楼盘项目调研 项目分析与构想 项目经济测算 项目概况 2010年，郑东新区商品房延续了区域供不应求的局面， 成交均价创历年增幅之最，主要因为区域住宅物业供不应求的趋势明显，导致项目价格快速上涨，非住宅物业特别是写字楼物业成交比重加大，并且价格较高，对该区的成交均价有一定的拉升作用。 区域商品房市场/市场供求 房地产发展背景 郑东新区城市规划 房地产市场现状 主要楼盘项目调研 项目分析与构想 项目经济测算 项目概况 2010年，郑东新区平均月供应量和成交量分别为14.6万㎡和17.9万㎡。各月供求关系除了3、6、9月份出现了供大于求的状况外，其他月份都处于供不应求的状态。在9月份由于较多楼盘集中入市，该月的供应量达到了45.7万㎡，达到全年最高数值。 区域商品房市场/市场供求 房地产发展背景 郑东新区城市规划 房地产市场现状 主要楼盘项目调研 项目分析与构想 项目经济测算 项目概况 由于区域市场的持续火热，客户对非住宅物业的信心大增，于是办公用房和商业用房的成交量也大大增加，2010年，郑东新区办公用房供应量为54.78万㎡，需求量为75.81万㎡，供求比为0.7:1，但是由于区域商业供应量增大，而区域商业氛围相对比较缺乏，因此商业物业出现了供大于求的状况。 区域商品房市场/各类物业供求 房地产发展背景 郑东新区城市规划 房地产市场现状 主要楼盘项目调研 项目分析与构想 项目经济测算 项目概况 2010年，郑东新区各类物业的月度成交均价都呈上升趋势，其中商品住宅成交均价达6549元/㎡，商业用房成交均价为13329元/㎡，办公用房成交均价为8714元/㎡。由于房地产市场的持续回暖以及郑东新区商务氛围的不断成熟，使得该区域的办公用房和商业用房成交量大增，并且价格增幅也较大。 区域商品房市场/各类物业成交均价 房地产发展背景 郑东新区城市规划 房地产市场现状 主要楼盘项目调研 项目分析与构想 项目经济测算 项目概况 整体房地产市场小结 土地市场 郑东新区今年出让的土地面积最大，商服和住宅用地供应均为全市首位，全市商服用地几乎集中在郑东新区，用地又集中在金水东路两侧的“政务圈及高铁经济圈”内。 从2009年下半年以及2010年成交土地来看，各开发商对该区域内的商业用地拿地热情高涨，大多没有开发过商业项目的房产企业也纷纷“小试牛刀”，可见开发商对商业地产期望较高，板块成交土地较多，未来新增开发集中爆发，预计未来几年区域商业地产市场竞争将异常激烈。 区域开发力度加强和高铁站新东站等优势配套的完善将使保证郑东新区未来依然是市场关注的热点区域，在成交结构中仍将扮演重要地位，预计未来两年区域商业地产市场将比较活跃。 房地产发展背景 郑东新区城市规划 房地产市场现状 主要楼盘项目调研 项目分析与构想 项目经济测算 项目概况 全市商品房市场 2010年全市商品房成交量再次突破千万平米大关，商品房供应、成交量超过09年水平，供求比有所下降，市场供不应求的矛盾得到一定程度的缓解。商品房成交均价突破6000元/㎡，增速创历史新高。全市住宅、商业产品供应、成较占比下降，办公物业供应、成交占比上升，成交价格增幅明显，郑东新区价格引领全市。 郑州市2010年全市新增供应办公物业主要集中在CBD和金水东路沿线区域，办公物业需求旺盛，整体销售去化较快，郑东新区办公物业成交占到了全市的80%以上，中高端物业受市场的青睐度逐步加大。09、10年办公物业供求项目较少，价格易受个案影响，10年办公物业成交价格上涨明显。 郑州市2010年商业物业成交量一路走高，商业物业的高利润带动更多的住宅底商项目、城市综合体入市，随着各商圈的改造升级，后续市场供应潜力大，去化压力大。 整体房地产市场小结 房地产发展背景 郑东新区城市规划 房地产市场现状