2014深圳昱峰大厦项目策划方案.docVIP

致：昱峰投资发展有限公司 承蒙贵公司董事长王建军先生的垂青，使我公司有机会对昱峰大厦的项目策划与营销进一步提出自己的看法，在本策划案里，我司将对昱峰大厦项目策划的诸多方面进行三阐述，以力求在最大程度上客观地陈述策划要点，谋求与贵公司更进一步地深入探讨昱峰大厦项目市场战略的方方面面，促成贵司对昱峰大厦项目的投资收到预期效果。 序 进入二十世纪最后的一年，深圳房地产市场在诸多利好因素的促成下，出现前所未有的竞争格局，新楼盘不断推出，旧楼盘重塑卖点再推出，新旧楼盘各自炒作概念争宠市场。随着市政府中心区六大工程的开工，具中心区概念的项目争先入市，意图争抢大形势带来的好市场。与其它时期不同的是，此批入市的项目大都在项目进行开发的当初就已进行过严密的项目策划，并在营销策略运用上显得更具独创性和市场的感染力，更充分地整合项目优势，准确而有力地塑造项目的卖点已成为此批项目的共性。 在深圳房地产业发展的历程中，九九年中心区诸多项目的入市是为又一个新时期的标志：不管是规划设计或是营销理念，较前一个时期有了进步，真正把房地产开发的“人性化”“以人为本”的理念进行了写真，同时说明深圳房地产开发理念已跃上了一个较高层次的平台。 昱峰大厦是为具备了中心区的诸多利好因素，在项目的市场推介中，有多个概念可炒作。纵观深圳房地产市场中可称“明星楼盘”的项目，无不是在多个方面具鲜明的个性（卖点）的项目，我们认为，在市场趋于理性化的 时候，每个项目的开发与营销都应包含一定的思想和理念，房屋已不在是钢筋混凝土简单组合，而是一种思想，一个理念，一种新的生活方式的写实。在昱峰大厦项目同区域内的所有房地产项目，深受着市政府对此区域前瞻性的定位影响。昱峰大厦要立于此种开发意识和水平具超前性的区域市场而不败。则应更加注重整合项目的自身优势。 本策划案拟从多个方面对昱峰大厦项目及其针对的市场进行剖析，以力求证出项目的营销通路，使项目在参与市场竞争中特色尽显，快捷地为发展商赚取超期望回报，展示我公司项目策划与中介代理的实力。 第一章 深圳房地产市场形势分析 在深圳社会经济的发展中，房地产业始终起着重大的支持作用。1998年房地产业增加值占深圳GDP比例接近百分之七；而在第三产业的增加值中，从1990年至1995年平均保持着14.6%的占有率。房地产业在深圳已为当之无愧的支柱性产业之一，是社会经济发展的一个重要支柱。 一、历年土地出让及使用情况分析 １、历年土地出让概况 1.1. 阶段： 第一阶段为1987-1992年(自由发展阶段) 第二阶段为1993-1998年(协调发展阶段) 第三阶段从1999年开始到......(市场调节阶段) 1.2. 趋势：近年来,政府已意识到土地一级市场调控的重要性,采取 了一系列措施控制土地的批租，力求使每年的土地批租量稳定 在一定的合理限度内，以逐步过度到以市场调节土地的市场供 应阶段。 ２、房地产用地出让情况 2.1. 阶段： 初期阶段1987-1990年，年均出让量在100万m2以下。 过渡期1991年-1993年，受该阶段房地产过热等因素的影响，土地出让呈异常增长,尤其是1993年，房地产用地增幅为上年的3倍，达到846.94万m2的历史最高记录。 平稳发展阶段1993年于至今，政府加强了调控力度，95年以后保持着年均500万m2的出让规模。1996年、1997年,1998年,1999年各年分别为543.13万m2、483.48万m2、536.5万m2、917.66万m2. 2.2. 历年房地产用地出让面积占出让面积比例 ※ 1989年最低达22% ※ 1993年最高达50% ※ 1996年达43%，以后呈逐年下降趋势，1998年低至27%。 2.3. 房地产用地以市场方式出让面积占总出让面积比例 ※ 1987年最高达35% ※ 1988年猛降至2%，以后呈销有起伏的平稳发展。 ※ 1996年12%，1997年达至14%，1998年降至8% 2.4. 房地产用地的市场化程度 1988年至1995年间呈M形曲线发展，1988年8%，1990年18%，1991年3%,1992年19%,1993年6%,1994年13%,1998年6%。 1996年房地产用地市场程度猛增至26%