《湖南娄底某房地产开发项目可行性研究报告(修正方案)》.doc

湖南娄底XX 项目可行性研究报告 XX（中国）房地产策划推广机构 2004年9月 前言 本报告作为项目的投资分析报告，是项目前期策划的重要组成部分，是对项目的开发成本和经营利润进行分析和评估。关于本财务分析报告，有以下几点说明： 1、本分析报告所研究的对象是拟建于湖南娄底市娄星区、西起娄星路、南临湘阳西街、东至氐星路、北接娄底火车站的娄底XX项目。 2、本分析报告在分析项目两种运作模式的基础上，通过对项目的各种财务评价指标进行分析，并对项目的开发成本和经营利润进行综合评估。 3、本项目的有关成本核算是针对娄底市当地的实际情况而言，其明细核算科目基本参照和沿用贵公司提供的有关的数据。 4、本项目总占地95520平方米，约143.28亩。分为A、B、C、D四个区域，其中：A、C、D地块占地79084平方米，B地块占地12936平方米，B－D地块占地3500平方米。 5、本报告分为两个部分，第一部分按部分做商业，部分做住宅来考量；第二部分按全部做商业来考量。 6、由于本项目的规划方案尚未最后确定，根据目前有关资料分别针对两种方案对经济指标作不同的模拟。 方案一：商业、住宅 一、产品组合 本项目总占地95520平方米，约143.28亩，但实际可用于开发的面积约为70000平方米（105亩），其中： 1、B区 B区的5000平方米可用来建四层购物广场、十六层酒店、二层大型停车场； 2、A区、C区、B－D区的临街地段 A区临湘阳街、C区、B－D区的临街地段可建成商住楼：两层底商，四层住宅； 3、娄星路与湘阳街的转角处 A区娄星路与湘阳街的转角处建四层购物中心、十六层公寓； 4、A区 A区及部分C区可用来建成商业步行街：两层底商，四层住宅； 5、C区、D区 C区、D区的纵深地段可建成纯住宅高档社区：除小区入口处设置少量商业面积外，区内不设任何商业门店，开创娄底住宅项目的先河，引领娄底人居进程。 二、主要技术指标模拟 表1　主要技术指标 项目名称 单　位 1、总占地面积 70000平方米 2、总建筑面积 159000平方米 2.1、商业建筑面积 59000平方米 　2.1.1、购物广场 16000平方米 2.1.2、酒店 9000平方米 2.1.3、临街商铺 8000平方米 　2.1.4、购物中心 6000平方米 　2.1.5、商业街 20000平方米 2.2、住宅建筑面积 85000平方米 　2.2.1、多层 65000平方米 　2.2.2、小高层 12000平方米 　2.2.3、高层公寓 8000平方米 2.3、地下建筑面积 12000平方米 2.4、公建配套面积 3000平方米 3、综合容积率 2.1 　3.1、住宅小区用地容积率 1.6 　3.2、商业街用地容积率 2.2 4、综合绿化率 30% 　4.1、住宅用地绿化率 35% 　4.2、商住用地绿化率 25% 5、建筑密度 40% 6、停车位 450个 6.1、地面停车位 130个 6.2、地下停车位 320个 由于项目的诸多数据未最终确定，只能靠贵司提供的并不完善的资料进行粗略的测算工作，难免有许多欠妥之处。多数具体工作均有待与贵公司进一步协商，以谋求共识，为实现项目的最终成功共同努力。 三、开发进度和项目计算期 本项目整个建设工期为3年零3个月，计39个月。 表2　项目建设进度计划表 分期 总建筑面积 工程项目 持续时间 进度安排 第 一 期 氐星路B区的四层裙楼及地下室25000M2 前期工程 2个月 2004.12——2005.1 基础工程 5个月 2005.2——2005.6 主体工程 2个月 2005.7——2005.8 装饰及配套工程 4个月 2005.9——2005.12 第 二 期 沿街门面、商业街、商住、转角广场的裙楼57000M2 前期工程 4个月 2005.5——2005.8 基础工程 3个月 2005.9——2005.11 主体工程 6个月 2005.12——2006.5 装饰及配套工程 4个月 2006.6——2006.9 第 三 期 多层住宅及小高层的建设60000M2 前期工程 3个月 2006.3——2006.5 基础工程 4个月 2006.6——2006.9 主体工程 8个月 2006.10——2007.5 装饰及配套工程 6个月 2007.5——2007.10 第 四 期 高层公寓及酒店的建设17000万M2 前期工程 2个月 2007.4——2007.5 主体工程 5个月 2007.6——2007.10 装饰及配套工程 4个月 2007.11——2008