房地产项目投资决策方法.docVIP

房地产项目投资决策方法　　一、房地产项目投资非贴现法1、回收期限法回收期限法是最早正式用来评估资本概预算项目的方法。所谓的回收期限法就是收回原始投资所需的预期年限，也就是公司用税后净现金流量来回收项目全部投资所需的年限。2、会计报酬率法会计报酬率（ARR）指的是一个项目年净利润与年平均投资额之比。二、房地产项目投资贴现法1、净现值法（NPV）随着折现现金流技术的逐步推广和应用，净现值法得到了广泛的应用，NPV是目前应用最广泛的资本概预算方法。也就是将一个项目未来可能产生的全部现金流以项目的资本成本折现，NPV为正就接受项目，反之则放弃。2、内部回报率法（IRR）所谓内部回报率就是项目预期现金流入的现值与项目成本的现值相等时的折现率。换句话说IRR就是当NPV等于零时的折现率。3、可获利指数法三、房地产项目投资决策方法的新发展1、实物期权法1977年，Mayer提出实物期权(realoption)的思想，实物期权是金融期权理论在实物资产期权上的扩展。投资项目的价值不仅来源于项目自身所带来的现金流量，还包含未来的成长机会可能带来的价值。期权是指持有者拥有一项在到期日或到期日之前根据具体情况作出具体选择的权力。对于一些不成熟的产业，所投资项目不确定性大，因此所投资项目往往是一种期权。所投资项目的价值应该由项目的净现值和灵活性价值构成.2、层次分析法资本概预算是项目投资，尤其是长期项目投资的一部分。在实际操作中，投资主体在进行投资决策时，虽然以效益最大化为目标，但是投资项目是一个复杂的综合系统，在投资建设过程中受到诸多因素影响。投资决策是一个多目标、多层次且动态变化的决策问题。由于决策的复杂性和不确定性，仅靠上述的几种评价指标做出项目投资决策显然是不可取的。另外，上面讲到的评决策方法均是从项目的利润水平方面考虑。如果仅从利润方面考虑，投资项目是难以成立的。项目投资决策应该把项目的管理能力放在第一位，其次是产品技术的独特性、市场潜力的大小、回报率等。那么，如何把这许多因素综合进行考虑呢？层次分析法为我们找到了解决问题的思路。层次分析法（AHP）是20世纪70年代由美国学者T.L.Saaty最早提出的一种多目标评价决策方法。其分析的基本原理是：将复杂的问题分解为若干要素，据他们的相互关联度和隶属关系组成一个多层次分析结构模型，并在各要素中比较、判断、计算，以获得不同要素的权重，为方案决策提供依据。该方法以其定性与定量相结合的处理各种决策因素的特点，以其系统、灵活、简捷的优点，在社会经济多个领域内得到广泛的重视和应用。房地产项目投资决策方法结束语可以看出房地产项目投资决策分析方法的发展经历了一个由简单到复杂，由片面到全局的发展过程。房地产项目投资决策分析过程已经成为一项复杂的系统工程，孤立的使用某种决策方法是不科学的。真正决定房地产项目投资决策分析质量的，是在对项目进行深入理解的基础上，综合全面的考虑影响项目未来经营发展的各方面因素，从而对未来的经营进行预测。这需要对企业或项目持续价值创造能力进行深入分析。篇二： 部门及员工绩效考评制度 部门及员工绩效考评管理制度 为规范公司对部门和员工的绩效考评制定本制度。 1.目的 通过对部门和员工日常工作和行为规范的考核、考评，建立公司绩效考评管理系统，促进个人工作素养和整体工作效率的不断提高，防止和纠正部门和员工渎职、失职、违纪、违规行为，保证公司绩效目标管理的达成。 2.适用范围 适用于公司内部对部门和员工的各级考评、各类行为规范的考核的管理。 3.职责和权限 3.1总经理或其授权人或公司主管领导对总经理办公室和人力资源部有考评权和考核权，负责对各类考评、考核结果的最终认定。 3.2公司成立由总经理或其授权人、主管领导、总经理办公室和人力资源部等职能部门组成的考核小组，考核小组对各部门有考评权和考核权。 3.3各部门和生产单位负责人对本单位的员工进行管理,行使考评权和考核权。 3.3人力资源部负责归口公司考评和考核结果，并将结果与绩效工资挂钩。 3.4员工和部门对同级和上级单位有考评和考核的建议权。 4.绩效考评管理程序和考核管理办法及考核实施细则 4.1绩效考评、考核管理程序 4.1.1员工每月26日向部门负责人汇报或提交工作总结，作为月度考核的依据。 4.1.2部门负责人根据员工的工作总结、工作表现和工作目标完成情况，填写《绩效考核表》(员工，见附录1)，打分并作出评估，并将考核结果于每月27日交人力资源部存档和作为计算绩效工资的依据。 4.1.3部门负责人每月27日向考核小组交个人工作总结和部门工作总结（两项总结可以合写，也可以分开写），作为对部门负责人和部门工作的考核依据。 4.1.4公司考核小组根据部门负责人个人工作总结和部门工作总结、工作表Q/BW·G0802-04 现和工作目标完成情