《经开区第八大街地块可行性研究报告》.docx

郑州经开区第八大街以西、经南三路以南地块市场调研报告一、地块现状分析1、地理位置项目位于郑州经开区商业文化宜居区，郑州经开区是郑州都市区确定的六城十组团中的先进制造业新城，是郑州新区的核心组团，区域位置优越，交通便捷，位于郑州都市区南北发展轴和东西发展轴的十字中心。京港澳高速、机场高速、郑民高速、310国道、107国道、环城快速路纵横交错，环绕开发区四周，构成了四通八达的立体交通网络。目前区域内高层住宅项目多已入住，无在售项目。随着国家级经济指数开发区的落定以及高铁的开通，区域价值会不断提升，区域内土地价格及商品房的价格亦在不断的上涨，周边商业、办公、住宅的开发量亦不断的增加。区域范围：商业文化宜居区位于郑州市经济开发区中心地带，一航海路为轴，西起中州大道，东至310国道，涵盖规划区域，北接高铁经济区，南至南三环；区域特色：重点发展房地产业、体育健身、休闲娱乐、商业文化、旅游餐饮等产业，打造航海路现代服务产业走廊。；规划定位：郑州经开区将按照“加快产城融合、打造幸福经开”的发展战略，重点发展汽车、电子信息及装备制造产业，建设内陆开放的高地和先进制造业新城，努力构建“新型城镇化、新型工业化”协调发展的先导区，建成中原经济区最具活力的发展区域。按照商业文化宜居、新兴产业、进出口贸易和现代物流、先进制造业、高端商务中心空间发展布局，实施“五区构城”，打造郑州都市区先进制造业新城。目前拿地开发商：河南和谐置业有限公司、河南振兴房地产（集团）有限公司、郑州东业冠达房地产开发有限公司、河南省亚太新宇置业有限公司、郑州丰瑞源置业有限公司；目前在建项目：金沙湖高尔夫官邸、富田财富广场、冠达V8公寓、亚太时代广场、美立方；2、地块四至：项目地块较为方正，项目东临经开第八大街，南临经南五路，西侧紧挨规划中的商业项目（经开第六大街以西，经南三路以南的地块，目前为空地与本项目地块相连），北面为经南三路，经三南路以北航海路以南为一个成熟的住宅小区——格林度假山庄，入住率较高。 3、用地指标地块编号地块名称用地面积(㎡）容积率建面(㎡）用地性质报名截止日竞价日期竞买起始价（万元）起始楼面地价（元/㎡）保证金（万元）郑政经开出[2012]010经开第六大街以东、经南三路以南51495.334205981.32居住2月1日2月5日158007711300郑政经开出[2012]012经开第八大街以西、经南三路以南58703.164234812.64居住2月1日2月5日158301712800郑政经开出[2012]013经开第七大街以西、经南四路以南2431776居住2月1日2月5日15时8833908.083795300郑政经开出[2012]014经开第八大街以西、经南四路以南505072居住2月1日2月5日155230411100 4、位置图5、地块现状地块内部条件项目整体上依靠经开区区的规划大环境，规划前景较好，但目前周边配套相对欠缺；项目地块整体较为方正，易于项目整体规划，但项目地块局部有10-20米的土堆，从挂牌的四个地块来看，郑政经开出[2012]013地块基本上全部为土堆，土方量较大，土堆高度在5-10米，该地块大量土方的存在，将大大加大项目的成本。郑政经开出[2012]012、郑政经开出[2012]014两个地块中间亦有较多土方存在，土方高度约8米左右，长宽度均20米左右。郑政经开出[2012]010地块目前整体较为平整，但目前该地块为驾校，地上有部分附着物，后期可能会影响到拆迁周期。项目地块内部局部为农田，同时北侧有树木和厂房，后期可能面临局部的补偿问题。 地块周边环境项目周边2公里范围内以住宅小区为主，有多层、小高层和别墅区等物业形态；同时有多个高新产业园区，居住环境良好。区域内未来潜在客户较多。东方金源矿业家属院东方金典加州第一城月太软件园宇通零部件厂软件园三晖工业园航海路经南二路经南三路郑尉公路第八大街第六大街第七大街第五大街格林山庄恩湃电力项目周边各种配套欠缺，超市等生活配套水平较低，商业配套基本为零。如何打造各种配套以满足业主所需是本项目应该着重考虑的一点。项目周边有多个纯住宅小区，居住氛围比较浓厚；如加州第一城，矿业家属院，东方今典，东方金源，格林山庄等小区。东方今典东方桃源格林山庄项目周边有多个产业园区，可以为项目提供较强的客户基础三晖工业园宇通零部件公司软件园恩湃电力项目周边的生活配套较弱，以住宅底商为主，业态为小餐馆，百货小超市，菜市场等，档次相对较低。经南二路沿线菜市场经南二路沿线百货经开第六大街路口6、周边配套项目周边教育配套项目周边教育资源匮乏，整体质量有待提升；幼儿园以周边项目内部配套的形式为主，小学、中学数量较少