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大玺门4#5#街区 招商执行案 谨呈:湖南省沩江投资有限公司 纲要 一、区域分析 二、定位规划评估及目标商家分析 三、招商政策 四、招商宣传及推广 五、招商节点安排及进程节骤 宁乡的经济状况 宁乡县和长沙县、浏阳市、望城县并称为湖南经济的“四小龙”，“十五”期间，长沙县、望城县、浏阳市、宁乡县四县市的经济总量、财政收入一直位居全省88个县(市)前列，其中长沙县名冠三湘、浏阳市稳居3强，望城县、宁乡县跻身10强行列，为长沙市乃至全省经济的快速发展提供了坚实有力的支撑。 2007年宁乡县投资建设的房地产项目达32个，总用地面积为1952亩。其中，已开工建设的项目二十多个，房屋建筑施工面积209.55平方米，增长24.9%;房屋建筑竣工面积101.4万平方米，增长13.1%。房产经济崭露头角，房地产业已成为宁乡县经济发展的重要支柱产业。 宁乡有136万人口，县城的三环路贯通以后，城市扩容的步伐进一步加快，每年都要吸收数千人成为城镇居民，宁乡有巨大的房产市场和巨大的消费潜力。正因为需求旺盛，宁乡的房产小区如雨后春笋般的越建越多。从上世纪九十年代房产开发公司所建的经济实用房，到商住两用小区（如民生路市场，农贸市场，文化超市，玉潭步行街，摩配市场，玉溪广场），以后又有了配套物业管理的小区（银海花园，启殿园，教师新村，金海花园，花明锦园，同心花园等），发展到现在的高尚小区（富豪山庄，山水华庭，玉龙国际，金林时代广场等），运作模式越来越成熟，气势越来越恢弘。 宁乡商业现状 （一）是城区为主。玉潭辖区实现消费品零售额46.3亿元，增长17.0%，占社会消费品零售总额的76.3%。 （二）是大型商场和成熟的步行街正在形成。如沿江风光带的商业项目群，以及新老步行街的贯通。而这些场所成为宁乡主要消费场所。 （三）是餐饮消费持续火爆。 宁乡的商业具体表现： A﹑宁乡目前以龙头湾商业广场、都市明珠商业步行街、金林时代广场、金满地商业街为代表的沿江风光带一线的的商业项目兴起，预示着该地段将会成为宁乡无可争议的核心商圈。 B、宁乡的街道中，零售业态的分布上特征不十分明显，总体呈现大杂居、小聚居的格局，可以说是50米不同市场的特征，商业街道并未形成如餐饮一条街，休闲娱乐一条街、小商品一条街等具有鲜明特征的业态聚集。商业主要集中在步行街。 宁乡的主要的商业街道为人民路、步行街、八一路。 二、业态规划方案： 次主力店的引进不作定向招商 业态规划方案： 产品建议 商业经营模式-------联合经营、租赁、扣点 一层临街铺位面积控制在30---45㎡，内街商铺位面积控制在15---20㎡，铺位面宽3.2米---3.6米，纵深在8---12米(外街)。（1、便于商品类别自由组合2、便于商家商品陈列及装修3、更易于形象展示） 4#街区电影院的规划改为通用规划（目前招商有难度，联系的商家【潇影、王府井、通程影院】对宁乡市场评估信心不足，大中专院校学生少为主因） 锦江路幅不能过宽，并设置人流引导系统，两边设置一定量的停车位 在景观设置上不能阻断人流动线，并有地面人流引导系统 商业运营管理专业的运营保障（利于招商谈判引进、提升商家的经营信心） 依据：该街区定位休闲、娱乐、餐饮业态。主要考虑此业态对停车位的需求及江景资源卖点对休闲餐饮业态商家的吸引上。 目标商家： 目标商家为前期续客次主力店商家，为意向客户 三、招商政策 1、租金及政策制定模型 竞争项目研究 商业分布 竞争项目： 金林时代广场：（主力店与散户经营搭配规划的不合理，成为后期经营的硬伤，将最好的位置让给了步步高百货，散户分布于步步高的后面，加之散户人流导入系统较弱，故整体不协调。无人或不专业的经营管理，我们做一个试验，3个人从门口抽烟到出口，竞然无人看管及阻止，如果一群人抽着烟进去，里面还不成了烟房了。尽管步步高一直在努力，但还是摆脱不了孤掌难鸣的尴尬。 新步行街：（业态定位的混乱造成了今日新步行街的半死不活，虽然花大力气引进了肯得基主力店，但并没有为商业街的繁华带来人流。新步行街的定位延续了老步行街的业态，仍然是男女服装为主，恕不知老步行街的业态已基本能满足宁乡市场的需求。二楼的定位也很混乱，产权独立导致各自为政，军心不一，自然无法成行成市。 龙头湾：（龙头湾最大的规划败笔在于独立商铺和大卖场的划分，端头最好的位置划成了独立商铺，而面积最大的卖场的出入口却不显见，此犯了购物中心的大忌：没有强列的展示性和易进入性，卖场入口就像一个小孩，躲在大人的腋下，你要想找到他都很难，所以商场经营不善，纷纷彻场是必然的结果。只有等大玺门的起来，全新的定位和调整或许还能有力回天。前期不合理的规划成了项目的硬伤 老步行街：（老步行街的成功，是中国传统自由市场向现代商贸转型的成功，商业街区取代自由市场是必