《虹桥国际商都项目投资建议书》.doc

目 录 前言………………………………………………………………….2 环 境 篇一、项目概述……………………………………………………………二、长宁区商业战略规划与天山商圈的联动效应……………………三、环境优势……………………………………………………………市 场 篇一、商业………………………………………………………13 二、区域商业分析…………………………………………………………………………………………………21 二、层高…………………………………………………………………28 三、立面…………………………………………………………………29 四、室外显示屏…………………………………………………………30 五、中庭…………………………………………………………………31 六、设备配置……………………………………………………………32 价 值 篇………………………………………………………….33 二、项目盈利模式分析…………………………………………………34 综述…………………………………………………………………附：表…………………………………………前言  环 境 篇一、项目概述 1、开发背景 虹桥国际商都位于天山路、娄山关路交界处，天山电影院对面，属于天山路商圈的核心位置。天山路商圈兴起于80年代，最早是以街市的形式存在，主要经营低档商品。现在，随着虹桥开发区的建设，天山商圈已远远达不到新的消费层次的需求。随着上海城市建设的发展，天山路商圈逐步向中高档转型，目前本项目三面都有大型商业项目正在建设中，一个新的天山商圈正迅速在上海西部崛起。 2、经济指标 位置 天山路娄山关路口的东北角 建筑形态 单体 容积率 3.9 占地面积（m2） 7424 建筑面积（m2） 40301 层数 地上：6；地下：3 本项目东西长度约为71米左右，南北长度为76米左右，总占地面积为7424平方米，总建筑面积为40301平方米，建成后为地下三层，地上六层的商场。地下二层与地铁二号线娄山关路站连通。 3、区位现状 天山路东跨内环线，与延安西路连接，西抵外环线，全长6.3公里，是上世纪50年代辟建的市政道路。因其横贯长宁中部，又被称为长宁区的“中轴线”。天山路沿线除了易初莲花天山店、天山商厦之外，商业设施缺乏，大都以中档的小商铺为主，天山路中部没有大型完整的购物场所。随着虹桥开发区的建设以及长宁区商业发展的规划要求，天山商圈改造势在必行。从02年起，天山路开始大规模的改造开发，在天山路、娄山关路口共出现了4个大型商业项目，分别是：本案、天都国际、泓鑫时尚广场、天山世纪广场。 4、交通 虹桥国际商都的交通优势十分明显，无论是自驾车、公交线路，还是轨道交通都十分便捷。 主干道：天山路、延安西路（向）、中山西路（向） 公交线路： 位于天山路、娄山关路交界处，天山电影院对面，属于天山路商圈的核心位置。建设中的地铁二号线延伸段娄山关路站与其地下二层相连。地理位置优越，交通便利。周边有71、72、74、88、141、311、808、941等二十多条公交线路。 轨道交通： 但本项目最大的交通优势，在于其项目的地下二层与地铁二号线延伸段娄山关路站连通，是娄山关路站的主出入口。 从图中可以很清晰的表明项目在地下商业上的优势，地铁的带动将给本项目带来极大的人流。 二号线娄山关路站对于整个虹桥地区意义是非凡的，其在于： 地铁二号线的西延线为整个虹桥地区打通贯穿南北的交通带来了巨大的发展潜力。虹桥地区一直以来没有轨道规划，区域内交通矛盾日盛，地铁的开通将大大促进了虹桥地区人流向中心区域的流动，同时娄山关路站作为进入虹桥地区的门户，将截流从市区回归虹桥并具有较高消费力的虹桥客流。 同时轨道交通二号线延伸段西段工程于2006年年底竣工，滚滚人潮、商机近在眼前。 再次二号线将通过四个站点（淞虹路－北新泾站－威宁路站－娄山关路站）与中山公园站交汇，2010年前轨道交通二号线的东段延长线将通至浦东机场，2010年后西段延长线后期通至虹桥机场，二号线将成为上海唯一贯穿东、西两大机场的直达轨道捷运线。二号线则成为虹桥后续发展的巨大生命线，沿线商机大大提升，其升值潜力也不容小觑。  5、消费客层 按长宁区统计局的统计，长宁区内环线以西的7个街道镇的常住人口为409166人，因此天山路商业街的固定消费人口在40万—50万左右，还有相当多的流动人口，另外随着大量新建住宅的建设，有消费能力的人口还会增加，随着轨道交通建设和市政道路的完善以及古北路跨苏州河桥的建成，天山路商业街的辐射面将包括长宁区、普陀区、闵行区部分地区，甚至青浦区。 同时，虹桥开发区商务人士，古北居住的外籍人士，周边白领，地铁沿线辐射客层都是项目的潜在客层，消费潜力与实力都十分庞大。