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住宅小区装修管理 韩凤春 2011年5月 什么是物业装修管理 　　装修管理是物业管理人根据政府有关法规、条例，受开发展商或全体业主委托，对物业管辖范围的业主或使用权用人在物业装修过程中，监督施工是否符合规范、结构安全、物业管理、消防、供水、供电、燃气、环境保护要求行为装修的定义。 　　物业装修是指业主或使用人为了改善居住、办公或生产生活环境，对自有或购置或租赁物业产权面积范围内的地面、墙面、厨房、卫生间及洁具、天花、门窗、水、电、通讯进行修饰处理的建筑活动、过程。 装修管理的意义  随着小区业主的相继进驻，物业管理企业的日常管理重点将转移到装修管理中来，如果说业主办理进驻手续是跟物业企业第一次打交道，那么装修管理将是业主逐步认识到物业管理企业的管理模式、管理理念、管理人员素质等具体信息，从而认识、了解、认可物业企业的管理与服务。同时也是物业管理人员了解业主的家庭、收入、工作、兴趣爱好、性格等第一手资料的最佳时机。  在业主装修的过程中，将会产生一系列的问题，例如：违规装修、环境卫生、施工人员管理、施工噪音、相邻业主关系的处理等。如何让这些问题少发生或者不发生，就是考验我们工作能力的时候。  为了做好装修管理，要求我们除了拥有饱满的热情和充沛的精力外，还需要足够的专业知识。例如：房屋建筑知识、水电知识、建材知识、弱电知识、装修常识等等。丰富的知识带给业主的将不只是对物业管理人员的敬佩，更多的是对物业企业服务的认可。 业主装修的方式-流程 装修的方式 找装修公司装修 业主自己在装修（自装） 装修管理的流程 ? 业主在整个装修过程中按照时间先后大致可分为三个阶段：装修手续办理、装修过程、装修验收等阶段。 装修报批管理 1、由住户在物业管理处填写《 装修申请表》，办理申请手续。 2、住户应提供装修方案、设计图纸。 3、住户应向物业管理处提供施工单位和项目负责人的相关证照，提供施工人员的身份证复印件，办理外来人员临时出入证。 装修资料的提供及须明确事项 1、施工企业及从业人员资质证书、营业执照、上岗证的核验与建档管理： 　①、落实施工单位地址、项目负责人、联系电话； 　②、收集人员照片、身份证复印件办理出入小区大厦的相关证件； 　③、装修保证金缴纳办理（￥ 元）一般建议业主由装修公司来交； 2、装修项目申请、审批管理： 　①、装饰项目、装饰工艺的申报审批； 　②、施工人员的实际办证人员的检查核对； 　③、开、竣工时间确定； ④、装修图纸的审核； 装修前要给业主说明的事项 在业主办理了装修手续后，给业主预约装修前三检试验 水路测压：供暖室内部分打压（6-8公斤），冷、热水管、中水道通水试验，地漏、下水通水试验。 电路监测：电器插座查验，电路绝缘遥测 闭水试验：卫生间闭水试验不少于24小时，下层查看没有漏水痕迹。 以上三检合格后方可施工， 装修注意事项：一般由管理处根据项目的特点来定 比如卫生间防水禁止破坏；暗埋管道区域禁止踢槽打孔；插座竖直左右方向10公分内禁止打孔（50㎝以下、1.2米以上）；向顶板打孔不能超过5㎝等 项目审批 管理处根据申请项目，结合房屋结构及管线分布确定项目审批意见，同时，对施工过程可能导致的一些问题及注意事项进行明确并提出保护措施，对许可范围应明确，在三个工作日内给予业主或使用人书面通知，施工单位须将书面通知贴于施工现场，便于现场监督管理； 对于模糊的施工申请项目，应进行交流或到现场核实； 超出审批权限的应向上级领导请示 ； 工程部审批合格后报管理处经理审批。 如审批不合格,工程部对装修图纸提出整改意见,装修方案照整改意见进行修改,直至审批合格。 施工手续办理： 为了方便对施工人员和现场的有效监督管理，双方（业主和施工队）应预交装修风险金； 办施工人员出入证件； 装修项目审批合格后，三检合格后办理《施工许可证 》，施工许可证需贴在装修现场； 装修巡查 主体拆改 一般情况下装修队进入到施工现场，进行墙体拆改是最先进行的一个项目，主要包括拆墙、砌墙、铲墙皮、拆暖气、换门窗等。其他拆改工程。 水电改造 主体施工后水电路改造 。 装修过程中物业的成品保护 电梯保护：在各单元设专用货梯运送施工材料，对电梯内部用板材或橡胶材料做好成品保护 公共大堂大理石地面、瓷砖地面、单元门口台阶等采取成品保护，地毯或木板橡胶垫。 公共木扶手：用软质材料保护 装修巡查---施工现场管理及注意事项 1、是否改变房屋结构及功能： 2、是否有承重墙、柱子上敲击，穿孔及拆除连接 阳台的墙体、门窗； 3、是否有不适当楼面静荷载，超负荷吊顶，安装大型灯具，铺设大理石等； 4、是否刨凿，重击顶板、外墙内侧及排烟管道，未穿管直接埋设电线