“高端坡地项目”营销推广方案.ppt

一直以来，仙居没有真正的豪宅，只有伪豪宅，所谓伪豪宅就是外表光鲜、价格不菲的农民房。江南春城（暂名）能否打破这个现象，成为仙居历史上第一个真正意义上的豪宅项目？  在仙居城市向东（据说县政府将东迁至新区）的主旋律下，江南春城（暂名）却大唱反调，执着地开始了西进序曲。是做沉沦在乡野，外表光鲜的农民房，还是成为超然于城市之上的、仙居豪宅市场的龙头老大？ 目录 第一部分 研 究 第一节 仙居房地产市场整体现状分析 第二节 仙居同类项目分析 第三节 本案价值分析 第二部分 策 略 第四节 营销推广策略 第五节 抗性及其消解策略 第三部分 关于我们 第一部分 市场研究 一、2009年仙居住宅的成交量 2009年截止10月底，仙居县累计销售住宅694套，其中90平方米（含）以下售出548套，总面积40160.13平方米，90平方米至144平方米售出32套，总计面积4155平方米，144平方米（含）以上售出114套，总计面积24638.92平方米。 二、购房者对户型的选择取向 大户型小户型畅销 从1-10月份销售情况可以看出，仙居的购房者对房源的需求呈现出一种沙漏状的分布，即大户型和小户型畅销，而中等户型偏冷。 原因分析：中小城市顾客偏向于选择150平方米左右的大户型，因为习惯了宽敞舒适的大空间住房；但如果因为价格或资金的限制，他也会考虑那些空间利用率高、紧凑的小户型。 通过随机对其他有购房意向的消费者进行了调查，他们也都出乎意料地一致认为，宽敞的大户型或是性价比高的小户型会是仙居市民普遍的选择。 三、2009年的房价走势 仙居2009年的楼市，基本上保持不温不火的状态，价格稳中有升。 仙居县房管部门提供的数据显示，从今年4月至今，售房均价在4250元每平方米左右，上下浮动不超过350元每平方米，价格总体是比较平稳的。但从8月至11月，这4个月的均价比4月至7月的均价整体提高了200多元每平方米，房屋交易价格稳中有升。 仙居县房管部门工作人员表示，消费者对仙居的房地产市场一直很有信心，持币观望的现象比较少。仙居的房地产市场供求关系基本平衡，不仅适合自住购房，投资风险也较小；另一方面，房价也体现出在平稳中逐步增长的势头，也有一定的投资价值。目前消费者的刚性需求占了置房的主要部分，但是随着经济的不断发展，作为投资方式购买房子的市民也在增多。 四、各种需求旺盛 1、自住需求： 仙居商品房一直供不应求，刚需和改善型居住的需求远大于供给量。旧城改造、连续不断进城的人们又产生了新的需求。普通住宅的去化速度就能证明这种判断。 2、本地投资客： 经过09年亢奋的市场洗礼，以公务员和垄断性行业人员为主体的较富有人群投资热情被点燃。 3、外地经商投资客 年底国家宏观调控政策密集出台，一二线城市仙居籍投资客有向三四线市场撤退的倾向，回乡既可以投资，又能衣锦还乡秀一秀今非昔比的身家。在仙居这样的城市，少量投资客就能掀起不小的浪潮。 五、豪宅市场： 尚无真正意义上的豪宅，无论从景观规划水平，还是建筑设计水平都处在一个较低的层次上。市场呼唤真正的豪宅。 第二节 本地同类项目分析 九鼎濠园 基本情况： 东临河埠路，南临竺梅度假村。 占地92亩，总建筑面积5万余方，40.1%的绿化率,规划有36幢独立别墅、42套双联别墅、70套联排别墅。 06年11月22日开盘。原来规划中有6栋高层，后取消。 销售现状： 联排已售罄，双联与独体别墅余量较大。 项目硬伤： 1、由外立面来看建材档次不高。 2、栋距太小，行间距列间距都小。 3、楼宇中间的树木稀疏而矮小，又不是在坡地上，没有层次感。所以私密性很差，对视非常严重，这和别墅人群向往的生活是相悖的。 4、联排价格较低，均价4000元/平方米左右，已基本去化，可是独体和双联别墅由于前述的原因，又因为价格高（均价近8000元/平方米）所以被冷落。 5、楼宇离围墙太近了，毫无遮蔽，没有豪宅的神秘感。 6、围墙和铁栏工艺太低劣了。 7、最应该出彩的临河一面大门和物业房寒伧得难以想象。 8、靠山却无水系。 9、体量和面积不小却没有设计在坡地上。 10、整个规划没有灵魂性元素、没有核心，非常没有章法。 11、定位于西班牙建筑却没有循环水系，山水资源标本不均。 12、联排各单位间就是简单复制，整体很平面化，不是错落有致，毫无生动的感觉。 13、会所、广场都和物业房一起在门口，其实是徒具形式。内部配套体量很小，与楼书上所说“一流配套、高尚休闲、星级物业”大相径庭，内部配套、公建体量档次直接影响社区的品质的，开发商只想着多建房子多卖钱，