上海房地产经纪人的发展(一).doc

上海房地产经纪人的发展(一) 　　上海房地产经纪行业发展与管理研究引言当前，我国正处在加快推进社会主义现代化的新的发展阶段，其基本目标是加速实现我国现代化建设的“第三步”战略目标——“在本世纪头二十年，集中力量，全面建设惠及十几亿人口的更高水平的小康社会”。在这个战略总目标的引领下，上海房地产经纪行业，需要在上海经济与社会全面、协调地发展中，取得持续的健康发展。 　　房地产业是我国国民经济中的重要行业，它因有加快推进社会主义现代化，全面建设小康社会的现实需求，而具有持久的动力；又因有中国经济长期景气的前景，而具有广阔的发展空间。新世纪初，上海新一轮的经济增长和房地产市场的繁荣，推动了存量房市场的发展，使上海房地产经纪业进入了前所未有的大好发展时期。与此同时，也必须看到这些年来在市场繁荣的背后所出现的一些问题。比较突出的是上海房地产经纪行业存在着法律法规不健全、行业管理不完善和市场运行不够有序的问题。 　　具体表现在：房地产经纪人市场准入的规则不健全、政府部门管理的不统一、房地产经纪业行政管理职责不明确、与行业自律管理发展方向的偏离、市场上存在无序竞争的现象、违规行为时有发生，行业声誉差强人意等问题。科学地把握房地产经纪行业的功能定位及行业性质、研究上海房地产经纪行业中存在的问题及其根源，并提出行之有效的解决方法，是新时期发展中上海房地产经纪业的迫切需求和必由之路。因此，本文从回顾上海房地产经纪行业的成长历程开始，从市场发展现状、行业管理和法律等角度，深入剖析了当前上海房地产经纪行业存在的主要问题和原因，探讨上海房地产经纪行业发展的前景、上海房地产经纪行业管理的原则和基本模式，从法律制度、监管主体、管理制度以及行业协会如何充分发挥作用等五个方面，提出了上海房地产经纪行业发展与管理的对策建议。 　　一、房地产经纪业的功能定位 　　在市场经济条件下发展房地产业，可以依托市场机制，实施资源优化配置，发挥市场对房地产商品的生产、交换、分配、消费的基础性调节作用。然而，坚持房地产市场经济的方向，并不是认为“无形的手”是万能的。事实上，房地产商品的交易复杂性、外部经济性，以及由此产生的严重的信息不对称现象，会阻碍市场机制的发挥，导致市场失灵。 　　现代市场经济国家的普遍经验是，防止市场失灵，需要政府调控。当然，市场上由信息不对称而产生的大部分问题，还可以通过发展市场交易中介机构来解决，而政府在这方面的干预，主要是对中介机构的管理和指导，发挥市场督导者的作用。由此可见，完善房地产市场发展体系，积极应对房地产商品的特殊性所导致的市场低效率，是房地产经纪业存在和发展的理由。概括而言，房地产经纪业的主要功能是：沟通信息、提供咨询；促成交易、提高效率；公平买卖、保障安全。 　　房地产经纪人沟通信息、提供咨询 　　房地产交易中，交易双方之间存在严重的信息不对称。因此，需要由房地产经纪人，搜集交易信息，沟通供需双方，提供专业咨询。房地产经纪人的中介地位和专业能力，使他们具有获得房地产商品交易信息的职业优势，他们的业务宗旨是沟通交易信息，因此必须坚守中介立场，不能运用职业便利做出超越中介的行为，否则更易加剧信息的不对称，导致市场失灵。 篇二： 部门及员工绩效考评制度 部门及员工绩效考评管理制度 为规范公司对部门和员工的绩效考评制定本制度。 1.目的 通过对部门和员工日常工作和行为规范的考核、考评，建立公司绩效考评管理系统，促进个人工作素养和整体工作效率的不断提高，防止和纠正部门和员工渎职、失职、违纪、违规行为，保证公司绩效目标管理的达成。 2.适用范围 适用于公司内部对部门和员工的各级考评、各类行为规范的考核的管理。 3.职责和权限 3.1总经理或其授权人或公司主管领导对总经理办公室和人力资源部有考评权和考核权，负责对各类考评、考核结果的最终认定。 3.2公司成立由总经理或其授权人、主管领导、总经理办公室和人力资源部等职能部门组成的考核小组，考核小组对各部门有考评权和考核权。 3.3各部门和生产单位负责人对本单位的员工进行管理,行使考评权和考核权。 3.3人力资源部负责归口公司考评和考核结果，并将结果与绩效工资挂钩。 3.4员工和部门对同级和上级单位有考评和考核的建议权。 4.绩效考评管理程序和考核管理办法及考核实施细则 4.1绩效考评、考核管理程序 4.1.1员工每月26日向部门负责人汇报或提交工作总结，作为月度考核的依据。 4.1.2部门负责人根据员工的工作总结、工作表现和工作目标完成情况，填写《绩效考核表》(员工，见附录1)，打分并作出评估，并将考核结果于每月27日交人力资源部存档和作为计算绩效工资的依据。 4.1.3部门负责人每月27日向考核小组交个人工作总结