关于改造电梯传统管理方式降低电梯管理成本的可行性分析.DOCVIP

关于改造电梯传统管理方式降低电梯管理成本的可行性分析 北京北辰信诚物业管理有限责任公司 赵兴汉 目前，物业管理企业经营亏损的问题十分普遍，是规范和发展物业管理业的一大障碍。如何摆脱亏损是摆在我们面前的一个重大课题。物业管理企业亏损的原因很多，既有内部原因，也有外部原因，需要我们从方方面面去分析，去工作，去努力。 本文从主营业务成本情况出发，力求找出降低成本方面的问题和解决办法。愿为物业管理企业降低成本，扭亏增盈做出可行性分析。 物业公司主营业务成本分析： 物业公司经营过程中的财务收益指标是衡量公司经营管理水平的重要指标，从公司年度、季度财务收益分析图中可以及时发现公司经营 中盈利和亏损的状态，帮助公司决策层领导发现问题，并分析问题发生的原因，制订解决问题的方案，使公司经营良性运转。 以我公司为例，主营业务中电梯亏损最大，电梯年收入518.4万，电梯年支出595.9万，电梯运行管理每年亏损77.5万。近年来许多物业公司电梯运行管理的电梯数量在不断增加，如果以传统的管理亏损会越来越大，据资料统计，1949年至1979年间，我国共安装电梯1万台，2000年一年期间，我国电梯安装台数3.6万台,预计我国电梯需求量在今后每年将以10％的速度递增，新装电梯的管理费用相对旧电梯少一些，随着使用年限的增加，电梯管理费用也在不断增加。另外，从下图中看出，电梯支出比例占公司总支出的30％，因此，解决电梯经营亏损的问题是解决公司收益低的主要矛盾。 电梯经营收入、支出分析： 迅达 MB－D2/24 层电梯收入、支出（年）分析表 收入（元） 支出（元） 主梯 105820.00 司机 50000.00 备用梯 22890.00 电费 22000.00 代验费 910.00 大中修 25000.00 税金 7129.10 维修保养 34000.00 备件 6500.00 其他 19500.00 合计 136749.10 合计 157000.00 我公司所管电梯70％是1990年安装运行的迅达MB D2型电梯，这类电梯每栋楼的年收入是136749.10元，年支出是157000.00，亏损达14.8％，支出成本包括电梯司机成本、电费、大中修费用、维修保养费用、备件费用等几个主要因素，这些因素在整个成本中的比例是随着管理方式，设备状况而变化的，因此应该按季度或年度分析成本，并相应改进管理方式。下面对每个因素进行详细分析。 电梯司机 电梯司机运行是国内住宅电梯普遍采用的运行方式，司机支出成本占电梯总支出的32％，这种方式在发达国家是根本不可能的，他们的人工费用远远超过我国，如果他们也采用司机运行电梯，司机支出成本可能达到70％－80％，随着我国经济的发展，电梯不断增加，人工费用也在不断提高，最终应实现无司机运行电梯。 为什么必须用司机运行电梯呢？在国内，八十年代以前的电梯大部分是手柄控制的电梯，这种电梯必须由经过专业培训的人员操作，否则可能造成安全事故。目前，住宅楼的电梯都有无司机功能，这样的电梯会不会发生安全事故与司机是没有多少关系的，电梯的安全运行取决于运行中的电梯是否存在安全隐患，最重要的是安全部件和主要部件的检查维护，中国的电梯标准是采用欧洲的EN81标准，这是一种非常严格的标准，按这个标准设计、制造、安装的电梯应该是一台安全的电梯，严谨的日常维护保养工作是保证电梯安全运行的主要因素，从电梯发生的重大事故分析，主要原因是电梯设备老化，维修人员违章操作，维修保养工作不到位，电梯管理存在严重问题，包括人员，资金等因素。电梯的安全运行不是电梯司机所能保证的。 住宅楼电梯司机的作用是服务性、辅助性的工作，帮助乘客操作电梯，及时反应电梯运行的异常情况，发生故障时与维修人员联络，防治电梯内发生犯罪，电梯司机的职能可以通过增加视频监视设备，完善电梯报警、通讯设施取代，目前国内很多宾馆、写字楼的电梯基本都是无司机运行，而且基本没有发生过重大事故，因此取消司机运行电梯是可行的。 电费 电梯是一种频繁起动、停止运行的设备，迅达MB D2型电梯的电机调速采用的是八十年代的调速技术，属能耗型调压调速方式，电梯在每次起动、制动时，均加入很大的能耗电流，电能在电梯运行过程中不断地转换成热能，使电机发热非常严重，在环境温度高的地区，用户不得不加装空调来降低机房温度，使成本进一步增高，这种电梯是非常耗电的，而且乘坐感觉不是很舒适，我国1994年以后生产的电梯基本淘汰了这种技术，取而代之的是变频变压调速技术，以电梯每天运行3000次计算，节约电能40％以上。因此要降低电梯电费支出，必须采用先进的节能调速技术对其进行改造。且MB D2型电梯已使用12年以上，已经逐步进入更新改造期。 电梯大中修 电梯大中修是传统设备维修的一个重要环