美国房地产市场过去不得不说的那些事儿.docVIP

美国房地产市场过去不得不说的那些事儿 　　金融危机导致美国房地产市场的泡沫破裂，美国的房价跌了20%多。在这样的情况下，大家一听美国的金融危机、次贷危机就是房地产的泡沫造成的，房地产市场与资本市场不能割裂分析，股市走势和资金面都与房地产密切相关。由于目前资金面较充裕，市场处于上升通道，因此就未来趋势看，房价可能会越来越高。首要原因是土地的稀缺性，其次是基于通胀预期。 　　我们来看看过去的时间里，美国房地产市场经历的哪些坎坷，这将给我们带来什么样的经验教训呢？ 　　曼哈顿房地产市场初露疲态 　　尽管美国房地产的不景气在过去3年不断加剧，但曼哈顿房地产市场似乎没有受到影响。与全国其他地区房价崩溃不同，该地区房价继续猛涨，房地产市场销售直线上升，新公寓楼项目总有若干竞标者。很长一段时间，曼哈顿的房地产都以本身特有的形式在运转。但有越来越多的迹象表明，这座最后的堡垒可能也将倒塌 　　众多迹象表明，美国房地产市场最后的一处堡垒，奢侈地产市场的根据地——曼哈顿房地产即将倒塌。MillerSamuel的数据显示，曼哈顿第二季度房价不仅发生停滞，甚至还出现了倒退。上季度曼哈顿的平均售价下跌至170万美元，比第一季度下跌3%。海滩住房的降价幅度甚至更大，其售价中值从去年的82.5万美元降至73.5万美元，降幅达11%。 　　房地产市场富豪区的冬天意外到来 　　纽约最大的房地产集团CorcoranGroup的首席执行官帕梅拉·莱曼表示：“两年前，你随便搬一些砖块放在厨房和浴室里定一个价，都会引发一场竞价战争。现在购买者却感觉，今天想要的房子，明天就有可能会跌价。” 　　Corcoran表示，其在传统上最热的房地产季，第二季度的销售额大幅下挫38%，创5年新低。此外，海滩住房的成交量连续第四年遭受打击。第二季度仅出售了576套，与去年相比下降了29%。 　　分析师指出，与纽约市房产市场创纪录的2007年相比，目前房价下降幅度并不是很大。但考虑到第二季度销售通常会占到全年销售额相当大的部分，还致使价格出现大幅上涨，此时出现倒退不得不让人替美国住房市场捏了把汗。 　　除了销量和价格下降，住宅在市场上停留的时间也更长了。纽约住宅房地产估价公司MillerSamuel报告称，从今年4月到6月，房地产登记待售的平均期限为135天，比去年同期延长了3周。莱曼表示：“我们可能正在经历一次周期——产品将被滞留于市场的周期。在这样的市场中，几乎没有犯错的空间。” 　　金融界溃逃是房地产市场疲软的罪魁祸首 　　专家认为，华尔街投行纷纷逃离房地产市场是造成市场全面崩塌的罪魁祸首。如果没有华尔街财力的缓冲，美国其他地区经济放缓的压力早就开始影响曼哈顿了。 　　据纽约州估计，次贷危机迫使并购活动及其他交易逐渐停止，造成多数投行举步维艰。金融业在过去的一年已经产生400亿美元以上的损失，从业人员奖金将减少21%，裁员数万人。这都迫使许多人离开了房产市场。低迷的金融业还影响到美国之外的豪宅市场。一家拥有全美和欧洲度假胜地高端住房使用权的俱乐部创始人表示，即便德州的石油吸引了大量住户，离开了“牢牢居于主导地位”的对冲基金经理，其在纽约的业务最近一直处于低迷。 　　全美国目前只有最高级的高端住房成功维持住了自身价格——并且又上涨了一些。中央公园西路15号是花旗集团前董事长桑迪·威尔等人的住所，其A级公寓（最值得拥有的公寓）每易手一次，价格就上涨几十万美元。 　　专家认为，这是由于来自欧洲、加拿大和中东的房地产投资者仍在曼哈顿活跃。这些投资者通常选择现金支付，而不需要抵押贷款融资。但仅仅依靠这些富有的外国人并不足以支撑整个市场，美国房地产市场未来并不乐观。 　　当地房地产专家甚至认为，美国总统大选也为房地产市场增加了压力。房地产市场每隔４年会出现一次规律性的低迷，因为买家们要等待美国展示出其日后走向。“信贷危机和总统大选的共同影响将让这个秋天变得更加萧条，”Corcoran的资深副总裁罗比·布朗表示，“无论是巴拉克·奥巴马还是约翰·麦凯恩当选，没人喜欢变化。” 篇二： 部门及员工绩效考评制度 部门及员工绩效考评管理制度 为规范公司对部门和员工的绩效考评制定本制度。 1.目的 通过对部门和员工日常工作和行为规范的考核、考评，建立公司绩效考评管理系统，促进个人工作素养和整体工作效率的不断提高，防止和纠正部门和员工渎职、失职、违纪、违规行为，保证公司绩效目标管理的达成。 2.适用范围 适用于公司内部对部门和员工的各级考评、各类行为规范的考核的管理。 3.职责和权限 3.1总经理或其授权人或公司主管领导对总经理办公室和人力资源部有考评权和考核权，负责对各类