《长沙市写字楼调查报告(中信)》.doc

写字楼市场研究报告 2007年3月8日 历年写字楼市场情况 数据来源：长沙市建设委员会、长沙市房地产开发协会的《长沙市房地产开发预警预报信息系统》 2004年 2005年 2006年1-9月 合计 新开工面积(万平米) 12.71 39.53 21.79 74.03 竣工面积(万平米) 34.27 24.6 13.42 72.29 预售面积(万平米) 10.99 9.44 5.69 26.12 销售面积(万平米) 3.85 17.1295 7.7416 28.7211 空置面积(万平米) 12.4 10.25 11.94 34.59 专业写字楼市场供需基本平衡 从数据上看，长沙市专业写字楼市场基本保持了供需平衡。市场未出现办公物业的认购热潮，也没有出现销售严重受阻楼盘。由于政策上，商住楼、写字楼的性质界定存在一定漏洞，目前长沙不少发展商，用商住楼地块，甚至住宅地块，在建筑设计功按写字楼的功能进行设计、开发，目前市场上不少中小企业仍然在购买商住楼、甚至住宅楼进行办公。以上综合构成了长沙市写字楼真正的供需，但同时也造成了真正供需数据统计上的困难。因此以上数据反应的仅仅是以写字楼性质报建楼盘的市场供需情况，存在一定的不合理性。长沙的写字楼市场有待进一步的规范。 非专业写字楼滥竽充数，掩盖实际需求 根据国际通用计算法：城市每个就业人口平均占有的写字楼面积为0.2平方米，目前长沙市城镇居住人口348.2万人，则总需求量为：69.64万平方米的建筑面积写字楼，但目前，长沙2004年至今纯写字楼预售面积为：26.12万平方米，可看出写字楼实际的需求是大于供应量的，而其中很大部分需求正被非专业写字楼滥竽充数。 长沙写字楼发展阶段 初级阶段（1993－1997年） 九三年，平安大厦写字楼的成功开发，处于摸索阶段的开发商们开始涌向写字楼市场。九四年，大量的写字楼圈地运动从此开始，实力雄厚的发展商最终得以成功运作上市。目前成为中高档写字楼代表的华侨大厦、华联大厦等就是当时的产物。 至九七年，受国家宏观经济体制的影响，沿海开发潮流回流，造成大量一涌而上的写字楼，其自身素质存在这样或那样的问题，如设计缺乏前瞻性，配套不全，交通不便等因素，导致写字楼市场开始滑坡，大量写字楼空置，陷入了发展商们“谈写字楼”色变的困境。同时，在此圈地运动中，一些实力不济的公司被纷纷淘汰出局，留下一个个被后人称为“黑洞”的大坑，这些圈地运动的结果，是在市场沉寂了5－6年之后，才有所起色。 至此，长沙写字楼市场经历了第一次兴衰更替。它给一涌而上的写字楼市场敲了一记警钟，同时也为后来的写字楼市场开发进入理性阶段打下了基础。 发展阶段（1998－1999年） 98年，由于市场经济复苏，新的企业不断增多，高新技术企业得到了长足的发展，企业对于写字楼市场需求逐步回升，长沙写字楼开发步入健康发展轨道，不断提高其自身优良的硬件设施和完善的物业管理来赢得众多的大中型公司。其中最具有代表性的有银华大厦、平和堂、新闻大厦、商业银行大厦等物业。地处五一中路的银华大厦之所以能一举打破长沙写字楼多年的沉寂，关键在于它市场定位准确，设计理念超前，地理位置优越，价格合理，管理服务到位以及多重“概念”聚集，作为湖南省首栋智能化大厦和第一个面向高科技行业的主题写字楼，自投入使用以来，其出租率高居100%，一直名列写字楼榜首。虽然平和堂为首的高档写字楼以价格昂贵著称于业内，然其仍以其良好的服务默默地吸纳着无去处的部分大中型公司，直至2000年左右，新闻大厦的面世方与其争锋。同时华侨大厦、华联大厦、商业银行大厦等也在市场中初步回暖，悄然地消化完毕。这一切表明：长沙写字楼市场已呈持续回升状态。 居家办公阶段（2000年） 由于我们已经进入了一个“不出户，知天下“的信息时代，选择居家办公这一方式的人日趋增多。由顺天集团建设开发、建安房屋策划代理的“顺天城”正好迎合了这一市场需求，成为了这一阶段的代表楼盘。该楼盘还荣获建设部颁发的“中国房地产开发模式奖”。顺天房地产开发公司总经理李建国先生在接受记者采访时说：顺天城以其鲜明的个性定位，满足了SOHO一族的需求。信息时代的到来使房屋品种的界限模糊了。住宅不再象住宅，办公室不再象办公室。人们可以在家办公，也可以在办公室开Party。 在国内，被称为SOHO族的自由职业者和居家办公者越来越多，他们随意、自由、不拘泥于朝九晚五的行为方式，更在意的使纯粹个人的空间。更加自我的独断专行。SOHO的建筑所具有的两面性可谓正中他们的下怀。从对资源的利用上讲，居家办公相对于纯粹的公寓和办公楼而言，对房屋的空间、停车场、水、电以及电话的容量等资源达到了最充分的利用，而且极大地减少了城市的交通压力和空气污染。 在芙蓉两厢及附近，跟着走红的还有华天新城等项目，从五一大道路