《陕西长建房地产开发公司调查报告》.doc

新时代信托?【陕西长建】 新时代-陕西长建房地产开发集团公司单一资金 信托计划项目 尽职调查报告 业务部门：长三角分部 部门负责人： 部门经理：  声明与保证 我们在此声明与保证：本报告是按照《信托有限公司信托业务尽职调查工作指引》和有关规定，根据合作方提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。 直接调查人签字： 年 月 日 直接调查人签字： 年 月 日 部门负责人签字： 年 月 日 目 录 一、 项目背景 5 二、 信托方案 6 （一） 信托基本要素 6 （二） 交易结构 7 1、 交易结构图 7 2、信托计划的进入 7 3、担保措施 8 4、项目公司的管理 8 5、信托计划的退出 9 三、 交易对手情况调查 9 （一） 项目相关方股权结构图 9 （二） 项目公司实际控制人 11 （三） 项目公司 14 （四） 项目公司控股股东 20 四、 标的项目 25 （一） 项目基本情况 25 1、 项目现状 25 2、 控规指标 27 3、 开发计划 28 4、 设计、施工、监理情况 29 （二） 项目市场情况 29 1、 宏观经济概况 29 2、 当地总体房地产市场 30 3、 项目市场情况 35 （三） 项目分析 42 1、 总投资预测 42 2、 已投入资金的合理性 43 3、 资金需求合理性分析 43 4、 项目资金来源与运用预测表 43 5、 销售方式 46 6、 销售预测 46 7、 项目损益预测 47 8、 敏感性分析及盈亏平衡点 48 （四） 本项目综合评价 49 五、 还款来源 50 六、 风险控制措施分析 50 七、 本信托计划风险评估 51 八、 结论及建议 52 项目背景 陕西长建房地产开发集团注册资本2.53亿元，集团目前下属18个子公司，在职员工400余人。集团以房地产开发为龙头，多业并举，涉及基础工程、物业管理、工程监理、塑钢门窗、机械制造等多种行业。陕西长建房地产开发集团有限公司集团为核心企业，房地产开发一级资质,以下简称(长建集团）、陕西圣合实业发展有限公司、陕西福地置业有限责任公司、陕西英豪实业有限责任公司、西安恒丰泰投资有限责任公司、天津长建投资发展有限公司、汉中汉嘉房地产开发有限公司、陕西长安建筑基础工程有限公司、陕西国正建设工程监理有限公司、陕西长建物业管理有限公司、西安新知物业管理有限公司、陕西长建新型塑钢门窗有限公司、西安市邓店新型材料有限公司、西安大建机械设备科技有限公司、南郑华胜房地产有限公司、南郑立志尚居房地产有限公司、汉中中建地产有限公司、汉中美居房地产开发有限公司）。 十余年来，长建集团认真贯彻党的路线方针政策和各项法律法规，以科学发展观为指导，以“严谨、务实、高效、求精”为根本宗旨，以打造“长久建筑、品质生活”为发展目标，开拓创新，锐意进取，强化管理，狠抓落实。先后组织开发建设了“景龙洋楼”、“长安花园”、“新乡新世纪广场”、“长安新花园”、“盛世华庭”、“幸福时光”、“长安相府”、“圣合家园”、“曲江?智慧大厦”、“智慧新城”、“智慧江岸”等近两百余万平米的知名楼盘。特别是以“知书知礼知人生，慧人慧已慧天下”的开发理念和超前的设计打造的大学城40万平方米风情小镇—“智慧城”，被政府列为市、区两级重点建设项目，实现了“入住即领房产证”的承诺，开创了陕西楼市的先河。 集团总裁付合理，是长安区第14届、15届、16届和西安市第13届、14届人大代表，长安区人大常委会委员。兼任陕西省商业联合会副会长、长安区工商联房地产建筑业商会会长。荣获陕西省“杰出民营企业家”、第二届西安市优秀中国特色社会主义事业建设者、西安市“劳动模范”，长安区“杰出民营企业家”。先后被国家和省、市、区有关部门授予“全国商业服务业先进个人”、“陕西省十大新锐人物”、“陕西地产十大创新人物”、“陕西地产十五年杰出贡献人物”、“优秀企业家”、“创业明星”、“西安双基教育先进个人”、“私营企业劳动模范”、“助残先进个人”等荣誉称号。 集团以雄厚的经济实力，丰富的地产开发经验，快速开拓房地产，取得了良好的经济效益，赢得了良好的