《香缇溪谷__营销策划书》.doc

海天?香缇溪谷 营销策划书 策划：温都苏 目 录 一、概述 二、市场环境分析 （一）整体概况 （二）区域房地产市场分析 （三）消费者分析 三、策划对象特性分析 （一）项目概况 （二）技术资料 （三）地块资源 （四）周边配套设施 （五）交通配套状况 四、竞争状况分析 （一）竞争楼盘基本情况 （二）竞争楼盘分析 五、项目SWOT分析 六、项目营销策略 一、概述 海天·香缇溪谷北邻汇丰街，东邻金沙路是集居住生活、商业服务、休闲娱乐为一体的高档纯洋房物业小区。项目占地6.2公顷，规划总建筑面积12.4万平米，由16栋西班牙建筑风情的纯板式多层情景洋房组成，是巴彦淖尔市首个纯洋房高尚生活社区。12.8万平米主题风情商业街，满足居者购物休闲需求。 二、市场环境分析 （一）、整体概括 地理行政 巴彦淖尔市位于中国北疆，北依阴山与蒙古国接壤，南临黄河与鄂尔多斯市隔河相望，东连草原钢城包头市，西邻阿拉善盟及塞外煤都乌海市，处于华北与西北的连接带上。总面积6.4万平方公里，辖四旗、二县、一区，聚居着蒙、汉、回、满、达斡尔等20多个民族， 总人口176万人。 经济环境 2010年城镇居民人均可支配收入达到15027元，年均增长13.4%；农牧民人均纯收入达到8240元，年均增长14.1%。居民消费结构不断升级，消费水平明显提高。 “十二五”期间，计划加快临河新区开发，建设一批标志性工程，完善设施，加强棚户区改造，改变旧城区面貌，打造生态宜居城区。逐步将临河建设成为环境优美、特色突出、宜居宜业、拥有60万人口的区域中心城市。 （二）、区域房地产市场分析 1、城市发展规划 到“十一五”末，全市总人口预计达到187万，其中城镇人口96万，城镇化率达到52％，比现在提高13％，城镇基础设施功能进一步完善，城市人均道路铺装面积达到11平方米，供水普及率达到98％，供热普及率达到60％，污水处理率达到60％，垃圾粪便无害化处理率达70％，气化率达80％，建成区绿化覆盖率达35％，生态建设与环保水平进一步提高，社会各项事业全面发展。 2006年及今后一个时期我市城乡建设工作的主要任务是：要按照城市发展总体规划的要求，围绕“一年打基础、三年出形象、五年上水平”的城镇建设目标，全力构建“一市三区(临河区、陕坝区和东部区)”城市发展框架，力争全市城镇化水平2010年达到52%，把临河建成拥有50万人口、建成面积50平方公里的内蒙古西部中心城市之一，建成以开发绿色产品及新型工业为主的河套园林城市，把旗县政府所在建成各具特色的小城市，成为带动县域经济发展的增长极。 临河区城镇建设继续采取市区共建、以市为主的办法，走新区开发与旧城改造相结合，新区开发为重点的路子，加大新区建设和康居工程。努力改善城市居住环境，增强城市的辐射和带动功能。 加强临河城市建设。要坚持“市区共建、以市为主”的原则，构建“一市三区”的城市发展框架，坚持新区开发和旧区改造相结合，以新区开发为重点的思路，以实施重点工程为带动，拉大城市框架，拓展城市空间，不断增强城市聚集功能。继续加强城市道路、公共交通、给排水等城市基础设施建设，完善城市服务功能，加强城市环境综合整治、美化城市环境、提升城市品位。 力争使临河在3年内有明显变化，5年内有根本变化，并通过5—10年时间，把临河建成拥有50万人口、城区面积达到50至70平方公里的内蒙古西部地区中心城市之一，以开发绿色产品及新型工业为主的河套园林城市。 开发状况 2010年以来，临河房地产开发的持续健康发展，呈现了良好的发展态势。 2011年，临河区按照市委、政府打造区域性中心城市的战略部署，承接城市发展的大好形势，改善城市面貌、提升城市品位、提高承载能力，全年计划投资105亿元。 实施城市道路建设工程。建设城市外环路，打通河套大街和曙光街两条主干道，延伸新华东街至物流大道，延伸金川大道和朔方路至黄河堤防公路三条主干道，建设乌兰布和路、五一街、银河路等5条道路，逐步形成西区道路网，改造旧城区建设路、庆丰街等6条道路。 实施房地产建设工程。全年确保完成征拆面积100万平米以上。依托大拆迁，加大房地产开发力度，新建、续建房地产及公建项目500万平米。 （三）、消费者分析 客户多为本地客户，自住为主，包括公务员、生意人、乡镇迁移到市区人群，其中教师、医生等泛公务员的购买力较强，在一些项目中占50%比例。 三、策划对象特性分析 （一）项目概况 楼盘名称：海天·香缇溪谷 开发单位：内蒙古海天房地产开发有限公司 交房标准：毛坯未装 户型种类：16栋西班牙建筑风情的纯板式多层情景洋房 总 套 数：16栋 开盘日期：预约登记中 交