房屋维修与养护.ppt

1、 建设工程质量管理条例（2000年1月30日中华人民共和国国务院令第279号）第三十九条　建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。第四十一条　建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。 第四十条 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： （一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年； （三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期； （四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。 　　其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 　　建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 2、房屋建筑工程质量保修办法（于2000年6月26日经第24次部常务会议讨论通过）第九条　房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。 2、楼地面的养护水泥砂浆及预制块地面的受损状况是空鼓、起壳、裂缝等，木地板容易被腐蚀、蛀蚀，楼地面的养护应注意以下工作： 1）用水房间（厨、卫等）的有效防水。 2）避免室内受潮与虫害。 3）加强对二次装修的科学管理。如吊顶时不得砸穿楼板，导致受力钢筋断裂腐蚀；不得破坏原有防水层而不采取补救措施等。 4）控制与消除装饰材料的副作用。3．墙面及吊顶工程的养护 1）定期检查，出现问题及时处理。 2）加强与其它工程相接处保护。注意防水、防腐、防裂、防射，如穿墙水管加套管，供热管道相接处加绝缘垫高强度套等。 3）注意清洁及清洁方法。注意防水、防酸碱腐蚀。 4）日常工作中的防护。防撞击，防擦、划、刮伤墙面。 5）定期更换部件，保证整体协调性。 4．门窗的养护 1）严格遵守使用常识与操作规程。 2）经常清洁检查。 3）定期更换易损部件，保持整体状况良好。 5．屋面工程养护屋面的主要作用是维护、防水、保温隔热，其最易受到破坏的是防水层，直接影响到房屋的正常使用。故屋面养护的中心内容是防水层的养护。 1）定期清扫，保证各种设施处于有效状态。注意保护落水口、变形缝等关键部位。 2）定期检查，发现问题及时处理。 3）建立大、中、小修制度。 4）加强屋面使用的管理。 6．通风道的养护管理通风道在建设和使用过程中都容易被忽略而又容易出问题，故对其应作为一个专项格外加以重视。 1）安装通风器具时应小心操作，不要乱打凿对通风道造成损害。 2）不要往通风道里扔砖头、石头或在风道上挂东西，挡住风口、堵塞通道。 3）每年对通风道进行检查，检查风道是否畅通。对堵塞、损坏情况要认真记录，及时修复。 4）通风道发现小裂缝应及时用水泥砂浆填补，严重损坏的在房屋大修时应彻底更换。 三、日常养护考核标准 1、定额指标。对工程定人员、定工时，争取工人劳动效率达到100%以上。 2、经费指标。中修及中修以上经费由专项基金支付，小修养护经费由物业管理服务费中支出（小区住房由本金支出），不足部分由物业公司开展的多种经营收入弥补。 3、服务指标。 1）走访查房率。 2）养护计划率。 3）养护及时率。 4、安全指标。确保住用、生产安全，是维修服务的首要指标，是考核工作实绩的重要依据。 至精至诚 百年亚新 青秀佳苑A区 青秀佳苑B区 柏林印象 柏林印象3期 美好佳苑 亚新广场 郑开橄榄城整体规划 目录 一、房屋修缮在物业管理中的地位与作用 二、房屋修缮责任划分 三、房屋修缮管理内容 四、修缮工程质量管理五、 房屋损坏的现象及原因 六、房屋完损等级评定 七、房屋修缮工程 八、房屋修缮标准（建设部《房屋修缮范围和标准》） 九、房屋日常养护的类型 十、房屋日常养护的内容 一、房屋修缮在物业管理中的地位与作用 1、定义：房屋修缮是指对已建成的房屋进行翻修、大修、中修、小修、综合维修和维护保养。 2、目的：为了恢复保护和提高房屋的安全性与耐久性。有时是为了增强房屋的适用性和艺术性。 二、房屋修缮责任划分 1、保修期内：由施工单位负责质量保修。2、保修期满后：1）房屋本体责任人为业主或部分业主；2）公用设施责任人为业主委员会；3）实施人为物业管理公司。 可依据的相关法律法规 业主