市场大洗牌，房地产开发暴利时代终结？.doc

市场大洗牌，房地产开发暴利时代终结？ 　　2011年以来有关报道也称，北京、武汉、四川已有上千家房企从楼市”消失”，尽管这些房企的”消失”是由于”资质”问题被叫停房地产业务，和房地产市场调控没有直接相关性，但也让我们感觉到中小房企的生存危机。 　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从当前楼市常态化的调控特征、房企利润率变化状况、品牌房企拿地换仓战略等多方面因素来看，房地产开发市场集中度进一步提高，经历新一轮的市场大洗牌运动也势在必然。 　　首先，大型品牌房企的集中度正在不断提高，品牌房企之间的业绩正在出现较为明显的分化。 　　《2013年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP50》显示，2013年上半年，在上榜企业销售金额集中度方面，全国TOP10企业市场份额为15.21%，较去年全年增加了2.45个百分点；销售面积集中度方面，TOP10企业市场份额从去年的9.10%上升至9.85%。这意味着中国房地产市场的品牌集中度又有了新的提高，市场正处于”洗牌”当中。 　　其中，万科、绿地、中海、保利、恒大组成了销售均值为649亿元的中国房企的第一梯队。而万科一家公司今年上半年销售金额就达到830亿元，同比上升36个百分点。值得一提的是，上述五家房企销售金额平均同比增长率高达28.8%。 　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，仔细对比近年来的品牌房企销售榜单，有几个分化的趋势值得关注。首先是产品以刚需为主的高周转的公司一般业绩表现得比较好。其次，处于转型之中或产品线偏高端的公司业绩可能因周转速度放慢受到较大影响；第三，低库存高周转类的企业近期发展态势迅猛，正在实现”弯道超车”的过程中。 　　其次，房地产行业暴利时代结束，常态化调控导致利润率持续下滑，成本控制能力较弱的企业在当前调控市场背景下没有办法生存，迟早会退出房地产业。 　　从目前来看，由于暴利时代的终结，企业净利润率持续下滑，2013年第一季度上市房企的净利润率已经下滑至13%左右，利润率下滑导致成本控制能力较弱的企业在当前调控市场背景下没有办法生存，市场在这个阶段进行并购、洗牌也势在必然； 　　第三、银行收紧对房地产开发企业的贷款，尤其是收紧对于中小房地产开发企业的贷款，导致中小房地产开发企业生存环境步履维艰，尤其是在钱荒的市场背景下，银行对于中小房企的房地产开发贷款的限制会更加明显。 　　例如去年以来，建设银行已向全国38家分行下发2012年房地产行业信贷调整的文件，规定”分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款”，同时，”房地产开发贷占对公贷款比例超过15%的一级分行、各限购地级市所在地分行，应严格控制新增贷款投放，降低集中度。” 　　第四、部分中小房地产开发企业借助民间资本并没有度过难关，反而使其负债累累，面临被洗牌的境地。 　　无疑，收紧中小房地产开发贷款的融资渠道，使得中小房企在高资金杠杆下原有的滚动式房地产开发难以为继，也对于房地产开发商自有资本金比率提出更高的要求。 　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，对于中小企业来讲，自有资本金比率的提高、融资渠道的收紧，中小房企的发展环境是越来越恶化。这时中小房企借助民间资本有可能会使其更加负债累累，这有可能导致中小房企在整个房地产市场大格局变化中的地位也将逐渐淡化，整个行业或因银行对于中小房地产开发贷款的收紧而导致行业大洗牌加速。 　　第五、企业停止发展、明哲保身不一定是中小房企上上策。 　　现在看来，经历这两年多的常态化的楼市调控，中小房地产开发商并不一定像之前业内所预判的，只要其停止发展、停止扩张，明哲保身就可度过现阶段房地产市场调控的艰难期，当前，至少仍有不少中小房地产开发企业发展举步维艰，面临资金面的问题。分析原因，除了政策层面限购限贷、因”资质”问题被叫停等因素之外，主要和其融资渠道收紧及周转状况有关系。 　　第一、如果转投行业如医药、铁矿石可短期内产生预见性的收益，那么企业可以通过出售地产业务部分项目股权或全部股权，缓解转型过程的资金面的压力，以使转投的行业可以尽快产生经济效益，从而实现”两条腿”走路的方式规避不同板块业务的投资风险。 　　第二、如果转投行业如医药、铁矿石等短期内难以产生预见性的收益，还需要持续长期性的投入，那么企业就要权衡地产板块和其他板块的关系，果断停止其中一个板块业务，通过资产出售支援另一个板块业务发展，同时，也积蓄力量谋求这个板块业务的下一轮的市场发展机会。 篇二： 部门及员工绩效考评制度 部门及员工绩效考评管理制度 为规范公司对部门和员工的绩效考评制定本制度。 1.目的 通过对部门和员工日常工作和行为规范的考核、考评，建立公司绩效考评管理系统，促进个人工作素养和整体工作效率的不断提高，防止和纠正部门和员工渎职、失职、违纪、违规行为，保证公