房地产估价报告常见s错误.docVIP

5、要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况。?6、采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性。?7、计算潜在毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减），按使用面积计租的，要按使用面积系数将建筑面积换算成使用面积后再计算租金。?8、计算有效毛收入时未考虑（或只有部分考虑了，漏掉另一部分）空置率（或入住率、出租率），如果空置率为0或者入住率为100%就不合理，至少要说明原因。?9、无形收益不应单独计算，而应当通过选取较低的报酬率来体现。?10、计算费用时，出租的房地产，房产税应按租金×12%计算。?11、计算费用时要根据和约上是否转嫁了部分费用，来决定是否有漏项或者多项，如：漏管理费用（直接经营型房地产漏扣商业利润），计算费用时多项（如：不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款还本付息额、改扩建费、所得税等计入）（《房地产估价理论与方法》）P206。?12、某些计费基数未说明基数数值的来源。?13、计算管理费时，押金的利息不应计算管理费。没说明当地规定的管理费中是否包括水、电、汽、热等费用。?14、计算保险费时，应按建筑物现值为计算基数，而不是重置价值或年租金收入。?15、 资本化率的选取未说明求取方法和来源。?16、报酬率选取不当（应选取一年期定期存款利率或一年期国债利率做无风险报酬率。再加上风险补偿等）。?17、收益年限的确定未说明来源（一般是因为前面缺少权利描述造成的）收益年限确定错误，当建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致时，处理方式也不同。?18、计算公式错误，或计算过程错误。?19、最终综合确定估价结果时没说明理由。?20、评估结论没有大写。?21、将价格类型说错（比准价格、收益价格、积算价格）。?22、抵押评估时，未说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。?⑶假设开发法?一般用于待开发的土地、在建工程、可装修改造（或可改变用途）的旧房三种情况下的评估。?房地产价值＝开发完成后房地产价值-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应交税费。?1、不同类型的房地产应报据市场情况分别估算未来市价，一般通过市场法、长期趋势法、收益　　　　　　　　。?2、开发的明确要说明理由如：根据类似开发项目用市场法得出　，或按定额规定查得。?3、投资利润和投资利息只有静态计算方法时才使用。动态方法时只要扣除在建成本、管理费用、销售税费、买方购买税费4项内容。?4、不能遗漏应扣除项（如：开发利润。评估毛地时还应扣除拆迁安置费）。?5、利息计算时，销售税费不能计算。?6、利息计算时，均匀发生的续建费用等计息在期中，即：要将时间段除以2。?7、销售税费只能以开发完成后的房地产价值为基数计算，不能以续建成本等为基数计算。?8、开发利润估算时，要注意计算基数与利润率的对应。?⑷成本法?旧房、房地产价格＝重新购建价格-折旧?新建房地产（或者新开发土地）。房地产价值＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费+开发利润?1、费用构成不完整、漏项（如：缺正常利税、未考虑销售税费）。?2、取费时采用的是项目实际发生额，未说明是否符合当地现时社会一般成本（即要区分实际成本和客观成本、采用重置成本，不能用重建成本）。?3、成本法计算贷款利息时应用复利，不能用单利。基数为土地取得成本＋开发成本＋管理费用。?4、成本法计算贷款利息时计算期有错。?5、计算公式有错（积算价格＝重新购建价格-折旧）。?6、要根据市场供求分析为来最终确定评估值（体现在经济折旧的确定上）。?7、开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数（《房地产估价理论与方法》P145）。?直接成本利润率对应的基数（土地取得成本＋开发成本）?投资利润率对应的基数（土地取得成本＋开发成本＋管理费用）?成本利润率对应的基数（土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售税费）?销售利润率对应的基数（开发完成后的房地产价值）?8、折旧年限确定错误。?9、 未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响。?计算折旧时，建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计?⑴建筑物经济寿命早于土地使用年限，按建筑物经济寿命计。?⑵建筑物经济寿命晚于土地使用年限，按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧。? 5、要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况。?6、采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性。?7、计算潜在毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减），按使用面积计租的，要按使用面积系数将建筑面积换算成使用面积后再计算租金。?8、计算有效毛收入时未考虑（或只有部分考虑了，漏掉另一部分）空置率（或入住率、出租率），如果空