房地产开发件与经营.docVIP

摘 要 对该地产项目销售进度安排及销售收入的测算，综合资本及银行借款的投入计划，进行资金使用计划和筹措，借款还本付息计划，利润与利润分配，项目现金流量和资本金现金流量表的计算，用各项财务指标对项目的盈利能力，清偿能力进行计算后均符合项目要求的指标数据，故该项目在经济上是可行的。 关键词：销售收入，现金流量，盈利， 可行 目 录 1 概述 1 1.1项目概括 1 1.2编制依据 1 1.3计算期及实施进度 1 1.4销售收入和销售税金及附加估算 2 1.5利润测算 2 2 费用与效益估算 2 2.1投资估算 2 2.2费用计算 3 2.3销售收入和税金 3 3 资金筹措 4 3.1项目资本金 4 3.2债务资金 4 3.3筹措计划 4 4 财务分析 4 4.1盈利能力分析 4 4.2偿债能力分析 5 5 不确定性分析 5 5.1盈亏平衡分析 5 5.2敏感性分析 6 参考文献 8 1 概述 1.1项目概括 该项目用地3.92638Ha.拟建规模101020㎡㎡㎡㎡㎡㎡238个，其中室内（地下）停车位56个，室外停车位182个 本项目融资前所得税前年实际基准收益率为12%，项目资本金税后年基准收益率为13%；1-3年期的银行实际贷款利率为6%，考虑上浮10%，年实际贷款利率为6.6%。销售利润率在10%-20%左右，总体成本利润率大体上在30%-50%。 1.2编制依据 本财务分析的编制依据为项目可行性研究报告推荐的技术方案、产品方案、建设条件、建设工期、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）及国家现行财税制度、会计制度与相关法规。 1.3计算期及实施进度 该项目计算期为3.5年。拟1.5年建成，第一年第三个季度开始预售，拟3年售完。具体的销售进度按季度进行分配，其中小高层从第一年第三个季度开始至计算期末销售完毕，高层住宅与商业配套从第一年第四个季度开始至计算期末销售完毕，停车位从第二年第一季度开始至计算期末售完。注：停车位仅地下车位可售，估计可销售75%，每个车位占地26平米。销售进度计划安排如下表一 表一 销售进度计划安排表 时间 项目 第一年 第二年 第三年 第四年 合计 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 小高层 13% 15% 20% 25% 20% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 100% 高层 14% 20% 25% 20% 12% 3% 2% 2% 1% 1% 1% 100% 商业 14% 20% 25% 14% 12% 7% 3% 2% 1% 1% 1% 100% 车位 20% 25% 20% 3% 2% 1% 1% 1% 1% 1% 75% 1.4销售收入和销售税金及附加估算 根据市场分析，预计该项目小高层销售均价为7500元/m,高层销售均价6800元/m,商业用房销售均价9600元/m,车位价格为15万元/车位；该项目的销售费用按项目的3%计提，该项目的营业税率为5%，城市维护建设税和教育费附加分别为营业税的7%和3%，土地增值税按销售收入的2.5%预征，另外期末安排缴纳交易税费40万元。 1.5利润测算 所得税按25%考虑，盈余公积金按税后利润的15%计取。 利润实现具体见附表3利润与利润分配表 2 费用与效益估算 2.1投资估算 1.建设投资 经估算，该项目的建设投资总额为49616万元 建设投资使用计划按季度来分配，具体分配情况如下表二 表二 投资使用计划表 单位：万元 时间 第一年 第二年 1 2 3 4 1 2 3 4 投资 11504 15658 8164 6428 3912 2994 204 204 续表二 投资使用计划表 单位：万元 时间 第三年 第四年 合计 1 2 3 4 1 2 投资 154 124 124 84 42 20 49616 2.建设期利息 建设期利息在四个季度产生，合计196.96万元，分别为： 第一年第二季度=9.66万元 第一年第三季度=72.61万元 第一年第四季度=73.77万元 第二年第一季度=40.92万元 3总投资 项目总投资=建设投资加建设期利息=49616+196.96=49812.96万元 2.2费用计算 销售期间的销售费用为销售收入的3% 2.3销售收入和税金 销售收入 由销售进度计划表及销售单价可得每季度的销售收入，具体销售收入见附表1 销售进度计划和收入表 税金 销售费用和销售税金及附加见附表2销售收入和销售税金及附加表