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房地产开发贷款可行性研究报告提纲 第一章 借款人及股东评价 （一）借款人评价 1、基本情况 说明借款人的基本情况。包括企业成立、企业人员组成、拟开发的房地产项目等基本情况。 2、财务状况 借款人财务情况。重点说明存货、应收账款、预付账款、应付账款、股本、资本公积、未分配利润等科目；通过对财务报表的分析，揭示企业存在的风险。 3、客户资信情况 （二）股东评价 对借款人的股东情况进行分析。 第二章 项目建设条件评价 （一）项目地理位置 （二）项目建设内容 包括项目规划、目标客户等内容。 （三）项目建设条件及实施进展 对项目的建设计划进行说明。 （四）设计、施工、监理单位 第三章 市场评价 （一）房地产市场概况。主要是趋势分析。 （二）项目设计用途物业的市场分析。 由于国内缺乏对相关从业人口、人均办公面积等的统计分析数据，我们很难对市场进行精确的分析与预测，仅能根据收集到的房地产市场数据进行尽量深入的分析。 对市场供给、需求状况以及空置率进行分析。 （三）价格分析 1、销售价格分析 2、租赁价格分析 3、区域市场状况 4、市场前景 （四）项目SWOT分析和市场定位 1、项目SWOT分析 （1）优势 （2）劣势 （3）机会 （4）风险 2、产品定位分析 3、市场预测 参考与本项目相同物业类型的售价以及出租价格，预测本项目的出售及出租价格。设定项目的销售、出租均价、空置率以及租售完成时间。 第四章 投资估算和筹资评价 一、投资估算 （一）投资估算的依据和方法 （二）项目总投资的构成 主要按照成本法的思路估算项目的各项投资。 投资估算明细表 单位：万元 费用名称 投资额 计费工程量 单位 单位指标 占总投资% 总投资 万平米 （一）土地费用 亩 其中：土地转让金、拆迁费 亩 （二）前期费用 万平米 其中：勘查设计可研等 万平米 （三）房屋开发费用 万平米 其中：建安工程费 万平米 配套费用 　 　 　 装修费用 　 　 　 室外工程费 　 　 　 （四）其它费用 万平米 　 （五）销售费用 　 　 　 （六）管理费用 　 　 　 其中：列入开发成本 　 　 　 列入期间费用 　 　 　 （七）财务费用 　 　 　 （八）不可预见费 万元 　 （三）投资估算说明 对土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费用、其他费用等进行说明。 二、投资来源及筹资评价 说明项目总投资。其中，项目投资来源中企业自有资金的金额以及占比；销售收入转投入的金额以及占比；资金缺口（一般为借款人向银行申请的贷款金额）金额以及占比。 三、项目投资计划评价 说明项目建设期。 四、有关假设条件 说明投资估算和资金筹措评价基于的前提条件。 第五章 偿债能力评估 一、项目财务效益预测 项目财务效益评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的成本和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力，据以判别项目的财务可行性。 我们计划通过“总投资明细表”、“项目总投资来源及支出预测表”、“折旧表”、“项目租售收入预测表”、“经营期成本、费用及税金预测表”、“借款人损益以利润分配预测表”、“项目财务现金流量表”、“资金来源与运用表”、“借款人中长期负债偿还预测表”等多张表格展示项目测算过程。 （一）预测数据的选定说明 1、说明本次项目预测建设期，主要销售期（住宅）以及测算租赁经营期。 2、经营期总收入的测算详见市场评估，在充分考虑项目工程进度以及项目特点基础上，评估确定各年销售比例（详见收入预测表）。 3、经营期销售成本及费用的预测，包括以下方面： （1）按销售比例逐年结转开发成本； （2）营业税金及附加预测； （3）销售费用； （4）租赁成本； （5）管理费用； （6）财务费用。 （二）静态效益指标 对项目建设经营期的利润总额、税后利润、销售利润率进行测算分析。 二、项目财务现金流量分析 运用EXCEL表格分析项目的财务现金流量，测算 （一）内部投资收益率 （二）财务净现值 （三）动态投资回收期 （四）按最大偿还能力计算的借款偿还期 如果项目内部投资收益率大于设定的折现率，财务净现值大于零，说明该项目在计算期内财务评价可行。 三、项目偿债能力评估 运用EXCEL表格对项目的偿债能力进行评估，计算借款偿还期以及综合偿债保证比。 四、项目敏感性分析 一般采取单因素敏感性分析。但因素敏感性分析是在假定下表中各项目间相互