思源2013年1月北京住总万科·橙营销策略报告182p全解.ppt

定位分析/开盘时间预测 天气因素 每年8-9月，北京的天气一般都是早晚凉爽，且9月正值“金9”期间，购房氛围良好。 定位分析/开盘时间预测 小结 2013年8-9月，随着存量房的逐渐去化，市场将出现平稳上升态势； 结合竞品月均去化情况，2013年8-9月，竞品市场将出现短暂空档期； 9月，正值传统“金9银10”期间，购房氛围良好。 综合市场、竞品及天气三方面因素考虑，建议在2013年8-9月项目进行首次开盘。 定位分析/价格预测 开盘价格 = 基准价 + 产品附加值 + 时间及营销力溢价 基准价：根据竞品项目价格的参考，确定基准价价格； 产品附加值：提纯项目价值点，评估价值点对销售价格的提升值； 时间及营销力溢价：依据市场及政策预判未来价格涨幅，加之营销力推算的溢价。 【定价原则】 竞品项目的价格取值相加，得出本项目的基准价格。 对竞品项目的地段交通、产品、产品等若干重要因素进行权重比较打分； 越与本案情况类似的参考项目权重值越高。 通过权重比较打分，算出每个竞品项目的权重平均值。 竞品项目的权重平均值乘以其参考价格得出每个项目价格取值。 结合竞品项目的地段、产品、区域成熟度及去化速度， 制定基准价格体系 定位分析/价格预测 园林景观 文化小品 大堂及电梯 车库及入口 视觉识别系统 无障碍设施 1、建筑单体建议 2、户型空间建议 3、公共空间建议 4、设备设施建议 5、物业服务建议