资产评估学-第二章资产评估的基本方法.pptVIP

2.1市场法 一、市场法含义 二、市场法的基本前提 三、市场法的基本程序及有关指标 四、市场法中的具体评估方法 （3）功能价值类比法 （4）价格指数法（物价指数法）表4-1（教材99页） 价格指数法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。 Ⅰ、定基物价指数 以固定时期为基期的指数，表4-1（教材99页） 定基价格变动指数与定基价格指数的关系 物价指数与定基价格指数关系 Ⅳ、物价变动指数与物价指数关系 物价指数=1+物价变动指数 Ⅴ、环比物价指数 Ⅵ、环比物价变动指数 （2）价值比率法 ①成本市价法 以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算对象的价值的方法。 ②市盈率倍数法 第三节　成本法 　一、成本法的含义 　二、成本法的基本前提 　三、成本法的基本要素 　四、成本法运中各个参数的计算方法（重点） 　一、成本法的含义 1.定义 成本法是指在评估资产时首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法的总称。 2.基本思路 重新建造或购置被评估资产的成本，作为被评估资产的价值，如果该资产是旧的，按照该重置成本扣除使用损耗等贬值因素作为该资产的评估价值。 二、成本法的基本前提 采用成本法评估资产具备的前提条件是： 1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。 2.被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值。 （一）资产的重置成本 1.重置成本定义 指按现行市场条件下重新构建一项全新资产所支付的全部货币总额。 2.重置成本分类 一般可分为复原重置成本和更新重置成本两种。 （二）实体性贬值 1.含义 资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。 2.资产的实体性贬值通常用相对数计量，即实体性贬值率，用公式表示为 （三）功能性贬值 1.定义 指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。 2.功能性贬值一般包括 （1）由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使得原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额（复原重置成本和更新重置成本的差额，即超额投资成本） （2）原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。 （四）经济性贬值 1.含义 指由于外部条件的变化引起的资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。 2.经济性贬值的因素包括 政治因素、宏观政策因素等。 3.例如 在评估一家化肥厂或化学制品厂时，就要考虑到政府是否新近实施了一些禁止污染的环保法令法规，使得这一厂家的生产经营受到限制，因而其资产的价值会下降。这种损耗一般称为资产的经济性损耗，也称为经济性贬值。 四、成本法运中各个参数的计算方法 （一）重置成本估算 1.重置核算法 （1）概念 利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。 （2）分类 根据资产取得的方式可以分为：购买型和自建型 购买型以购买该项资产的模式来估计所需要的重置成本 自建型以自己建造该项资产的模式来估计所需要的重置成本 （3）资产的重置成本应包括开发者的合理收益 如果是建造，建造成本中当然应该包含建造商或者生产商的合理利润，不过该收益应该以开发者或者制造者现行行业或社会的平均资产收益水平为依据。 2.价格指数法 利用与资产有关的价格变动指数，将资产历史成本（账面成本）调整为重置成本 （4）物价指数法与重置核算法的区别 　　①物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也（可以）考虑生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。 　　②物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。 3.功能价值类比法 与市场法中的直接比较法中的“功能价值类比法”完全一样。 4.统计分析法确定某类资产重置成本 （二）实体性贬值估算 1.观察法 （1）特点 （2）计算公式 资产实体性贬值＝重置成本×（1－实体性成新率）＝重置成本×实体性贬值率 2.使用年限法 （1）原理 认为资产的贬值和其实际使用年限成正比例 （2）名义已使用年限与实际已使用年限 当资产利用率＞1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长； 当资产利用率＝1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限； 当资产利用率＜1时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。 （3）计算公式 残值没有贬值，所以式中扣除了预计残