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PART 31 房地产买卖 二、商品房买卖 （5）“阴阳合同”的效力问题 “阴阳合同”是指当事人之间只存在一次房屋交易，却故意签订两份买卖合同，一份为当事人真实意思表示的买卖合同，另外一份为送交房地产管理部门办理过户登记手续使用的买卖合同，也即经过登记的合同并不是当事人真实要履行的合同。后者因为送交部门备案，因此成为“阳合同”，前置因为属于私下签订，不能公开，成为“阴合同”。 “真买卖假赠与”合同可不可以是属于“阴阳合同”中的一种？ “阴阳合同”的效力问题如何确定？ 二、商品房买卖 PART 31 房地产买卖 自己的观点：“阴合同”有效，“阳合同”无效。理由如下：　　第一，房屋买卖双方在交易过程中共签订了两份合同，两份合同的成交金额不同，究竟哪份合同才是真正有效的房屋买卖合同。合同的效力如何确定，首先要区分合同的成立和生效。合同成立是指订约当事人就合同的主要条款达成合意，只要双方当事人意思表示一致，合同即成立。合同生效是指已经成立的合同具有法律约束力。根据《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。” 根据房屋价格的市场行情及当事人双方签订合同的过程，应认定“阴合同”系双方当事人的真实意思表示所签订的合同，该“阴合同”符合法律规定，为有效合同。　　第二，对于“阳合同”，虽然该合同从表面上也符合合同的形式要件，看上去也已成立并生效。但该合同是双方为了逃避交纳更多的税款而故意虚假签订的合同。根据《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：…(2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(3)以合法形式掩盖非法目的…。所以，双方为逃避税款而虚假签订的“阳合同明显违反了上述法律的规定，合同双方恶意串通，损害了国家利益，故”阳合同”为无效合同。 PART 31 房地产买卖 二、商品房买卖 （6）商品房买卖合同的解除（《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》）第8、12、13、15、19、23 商品房买卖合同的解除应当符合合同法对合同解除的规定。具体而言，当事人可依法解除商品房合同的事由包括： 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的; 房屋质量问题严重影响正常居住使用; 出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比绝对值超过3%的; 出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付款项，经催告后在三个月合理期限内仍未履行的，当事人另有约定的除外。 商品房买卖合同约定或者法律规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的; 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由导致上述情况出现的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或定金返还买受人。 PART 31 房地产买卖 三、其他房屋的买卖 1、已购公房和经济适用房的房屋买卖 （1）概念：已购公房和经济适用房是指城镇职工依据国家和县以上人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定，按照成本价（或标准价）购买公有住房，或者按照地方人民政府指导价购买的经济适用房。 （2）已购公房和经济适用房转让的条件（《已购公房和经济适用房上市出售管理暂行办法》第5条） 除满足房地产转让的一般条件外，有以下情形不能出售： 以低于房改政策规定得价格购买且没有按照规定补足房价款； 住房面积超过人民政府规定的控制标准的或者违反规定利用公款超标准装修的； 处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的； 产权共有的房屋，其他人不同意出售的； 已抵押且未经抵押权人书面同意转让的； 上市出售后形成新的住房困难； 擅自改变房屋使用性质的； 法律法规以及县级以上人民政府规定不宜出售的； PART 31 房地产买卖 三、其他房屋的买卖 （3）已购公房和经济适用房转让的程序 申请，已购公房和经济适用房所有权人要求出售房屋的，应当向县级以上人民政 府房地产行政管理部门提出申请，并提交下列材料： 职工已购公有住房和经济适用房上市出售申请表。 房屋所有权证书、土地使用权证书或者房地产权证书 身份证及户籍证明或者其他有效证件。 同住成年人同意上市出售的书面意见 个人拥有部分产权的住房，应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见。 审核，房地产行政主管部门收到已购公房和经济适用房所有人的转让申请后，应当进行审核，并在15日作出是否准予其上市出售的书面意见。 办理过户手续并缴纳税费和土地收益 办理产权变更登记手续（应当在办理过户手续之后30日内向房地产行政管理部门申请办理房屋所有权