物业前期介入v方案.docxVIP

物业管理前期介入方案目 录第一部分 前期介入服务的四个阶段一、物业顾问组建阶段二、建设施工阶段三、竣工验收阶段四、物业销售阶段第二部分 物业管理模式及服务目标一、服务管理模式的设想第三部分 项目组织架构与岗位人员设置一、组织机构设置与岗位人员配备情况二、各部门主要工作职责第四部分 物业前期管理开支计划预算一、行政办公用品计划表二、维修工具计划表三、护卫、消防装备计划表四、环境绿化装备计划表五、前期介入日常费用开销预算表第五部分 前期物业管理工作的开展一、前期物业工作重点二、前期管理流程及工作计划三、前期管理要求四、物业接管验收的前期管理五、接管验收程序及注意事项六、设备设施试运行第一部分 前期介入服务的四个阶段住宅小区的前期介入物业管理，是指物业正式进驻前的物业管理，其主要目的是：及时发现设施、设备的遗留问题，为日后物业的顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备，确保业主顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。针对住宅小区的前期物业管理特点及项目进度安排，从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业流程和工作计划，以保障住宅小区物业的正常、有序运转，协助集团使之物业建立良好之窗口形象。要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，将根据物业施工进度的实际情况，制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。一、物业顾问组建阶段 对于物业管理前期介入，建议公司邀请极具专业见解及工作经验的各相关专业专家，组建“项目前期顾问团”。根据物业特点，提出合理建议。前期介入人员需要参与小区规划设计方案的变更讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。小区人车分流的设计；人员、车辆进出智能化“一卡通”系统；电梯联动监控和消控中心的设置五方通话，刷卡上下梯系统；会所功能设计；公共照明开关设置位置及开闭形式；家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留；信报箱的设立，公共告示栏的配置；直饮水系统功能配置；公共洗手间的设置；小区垃圾房的设置；物业管理用房的位置设计；附属工程配置设施建设的设计参与。二、建设施工阶段 建设过程中，物业前期介入人员及物业顾问每日到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；对施工现场出入的车辆实施安全监察与环境清洁措施管理。提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；并配合对各施工现场的水电核抄数据与施工单位正常使用的管理。检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程例会和建筑负责人定期碰面会等）；检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；提出遗漏工程项目的建议；对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。三、竣工验收阶段 物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护开发商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设施设备、管线都逐一检查。参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；参与重大设备的调试和验收；制订物业分户验收流程并执行；指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。四、物业销售阶段 良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于开发单位树立企业品牌形象和知名度。因此，物业管理前期介入人员将根据实际情况，协助营销部的物业销售和宣传推广。制定合理的物业管理收费标准，为物业销售作好准备；会所的服务与管理；小区门岗、售楼处及样板房的保安、保洁规范等服务，建立良好的物业形象；设置物业专业人员在售楼现场解答客户对小区物业管理方面的疑问（主要以营销人员为主）；对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作；负责有关售楼宣传、构建小区未来的居所环境，物业服务、配套设施的宣传与推广。第二部分 物业管理模式及服务目标一、 服务管理模式的设想作为物业前期介入，也是物业行业经过多年探索的成功经验，作为开发的一个后勤部门开展工作，在全国一二线城市采