房地产新政策出台：市场新变化.docVIP

房地产新政策出台：市场新变化历史地看，中国房地产政策，刺激与调控，相互交替，现在到了一个新的转换期？今年“两会”，李克强总理在政府工作报告中提到，2015年是稳增长、调结构之年，其中多次提到房地产市场的稳定，更在发布会期间表明欢迎外国人在中国买房的态度。“两会”结束后半个多月，几大部委联合出台政策文件，3月25日，国土资源部和住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，在土地供应、消化各地商品库存等方面给予了相关的政策措施;3月30日，央行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，《通知》称，拥有1套住房且相应房贷未结清的居民家庭，改善性自住房最低首付款比例调整为不低于40%;使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已经结清房贷的，改善性自住房最低首付款比例为30%。紧接着，财政部和国家税务总局也发布通知，对个人普通住房进行营业税改革，将个人对外销售普通住房的营业税征收期限由5年改为2年。政策一出，即被视为房地产市场的重大利好，因此，我们采访了清华大学房地产研究所所长刘洪玉、中国社科院经济所研究员汪利娜和北京师范大学房地产研究中心主任董藩，从研究者的角度解读新政策。三联生活周刊：“两会”结束后半个多月，包括土地、信贷、税收等针对房地产的重大政策就落地了，对此我们应该怎么理解？刘洪玉：国土部和住建部《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》旨在指导各地要合理计划、安排2015年住房及其用地的数量和结构，各城市可以根据市场供求情况有增有减有调整。对2015年以前已经形成的住房供应套型结构和房地产用地结构，允许进行适当的优化调整，以更好地适应房地产市场环境的变化，满足居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。3月30日出台的个人住房贷款政策和个人住房转让营业税政策调整，则实实在在地降低了消费者进入住房市场的门槛、增加住房市场需求，降低住房交易的成本、促进二手房合理流动和优化配置，最终促进住房市场稳定。这些政策是针对住房市场变化了的情况，对于2010年国家采取最严厉的房地产市场调控政策以来，所积累的阻碍住房消费和住房市场发展的政策进行微调，促进住房市场向新常态回归，向与经济社会发展状况协调发展的方向回归。政府对于个人住房抵押贷款首付款比例、个人转让住房征收营业税的相关规定，与打击住房投机、抑制住房投资、保护住房消费、稳定住房市场、防范金融风险等政府管理目标相关。我国住房市场经历了1998～2005年的强刺激、2006～2007年的微调控、2008～2009年的强刺激、2010～2013年的强调控的发展过程，其间关于个人购房首付款比例和营业税、契税、所得税等规定，也经历了多次起伏变化。由于我国住房市场从2014年以来连续出现了交易量下降、价格下调的阶段性调整趋势，在经历了一年多的向下调整后，政府通过释放、促进在过去强调控中受压抑的首次购房尤其是改善型住房消费，来促进住房市场稳定、防范系统性风险、贡献经济增长，是一个一举多得的举措。从时机选择上看，我觉得是恰当的。董藩：我认为政策出台的时机已经有点晚了，很多地方政府已经陷入财政收支困境中，自救能力大大下降。由于经济形势恶化，特别是土地出让收益和房地产交易税费的下滑，出现债务危机的地方政府越来越多，政府不卖地没有钱，卖地却不容易卖掉，一旦卖掉，就会形成新的商品房供应，加剧市场恶化程度。大部分三、四线城市甚至某些二线城市，商品房积压量确实过大。这是此前地方政府大量放地而商品房交易长期低迷的结果。银行对房地产市场充满了担心，按理说房地产业是银行最信赖的行业，从全世界范围看，房地产业都是信贷资金投放的最大领域，中国过去的信贷实践也验证了这一点。但是，因为限购限贷导致市场交易阻滞，商品房供求关系急剧恶化，银行开始对房地产业敬而远之。很多三、四线城市的老百姓也对楼市比较悲观，认为市场存量太大，出什么政策都没有用。特别是鄂尔多斯和温州两个城市房价大跌后，“鬼城”的说法开始蔓延，对老百姓的楼市信心有很大打击。此前很多学者都在呼吁放松信贷管制，但政府迟迟没有推出有效的救市措施，政府在高铁、地铁、水利、水电、核电、公路、棚户区改造等领域正在进行巨大的投资活动，但这些行业的拉动效应很弱。这是产业链的问题，修公路用的最主要的建材只有水泥、沙子、石头、沥青这几种，修铁路再加上钢材和枕木，而房地产大大小小要用到将近1万种建材，而且房屋修起来出售，一系列的购买行为也随之发生，装修、家具等等，所以拉动的不仅是1万多种建材，后面还连着大量生活消费资料的购买。其他那些投资措施没有起到拉动作用，到最后只能回到房地产来。但现在已经贻误了最好的救市时机，现在要付出更大的努力。三