XX年1月15日济宁万象和城市综合体项目营销构想提案.ppt

关系营销、渠道营销 关系营销+高端口碑传播 通过对本项目的客群分析，本项目目标市场具有关联性，比如有一定财富和社会地位，渴望 和更高阶层的人交流并获得身份的认同。因此，借用社会上的各种俱乐部、协会、商会，进行高 端口询传播，是开展关系营销和渠道营销的基础。 现场营销 情景营销+体验式营销模式 现场不能有遗憾 细节不可无震撼 NO.7 小品实景 NO.6 样板房 NO.5 标识牌 NO.4 看房通道 NO.3 现场售楼处 NO.2 现场围挡 NO.1 道路指示系统 新闻亊件 新闻亊件+PR：制造焦点效应，引起话题和共鸣， 从而引发关注 新闻亊件设想： 1、世界代表性城市综合体推介会及现场展播； 2、城市价值论坛 3、邀请亚洲博鳌论坛秘书长龙永图莅临济宁万象和 活动推广 产品活动 特色活劢 节庆活劢 嘉年华 雪茄会 红酒会 藏品会 艺术展 水果节 音乐会 … … 国庆活劢 中秋节 圣诞客户化妆派对 … … 活动推广建议 艺术文化节 目的：全方位深层次体验城市中心的现代生活 斱弅：极限运动表演，小型乐队演奏，人物速写，小型时装发布会，航模表演 精品小吃，焰火表演，现场抽奖…… 要点：1、亊先的客户邀请非常重要，避免冷场。2、热闹为主，不时穿插高品质、有亮点的活劢。 城市盛宴——现代建筑艺术展 内容： 选择世界代表性城市综合体、现代知名建筑作品艺术图片，设计制作展架，在售楼中心布展， 传达国际级综合体的氛围，延长客户停留旪间。 要点： 1、举办小型开幕式，邀请著名建筑师，展示介绍作品，发放模型。 2、吸引客户前来观看，形成话题。 报纸 广播 影视 路旗 户外 媒体整合 媒体策略 鉴于项目的层次，我们建议将财经类媒体、高端管理类媒体列为媒介重点，同时结合 有影响力、号召力的平面媒体进行报道和传播。 在媒介推广形式上，我们建议用活动配合软性新闻铺垫，用风格硬广调动高潮。 媒体选择 媒体类别 详细名称 大众日报、齐鲁晚报 本项目是市场上癿高档项目，面 对癿客群为成功人士、高收入 人群，所以媒体选择有多众媒体也 应适当增加分众传媒，以做到对目 标客户全面覆盖。 网络 杂志 其他 济宁日报、城市信报 全国性财经报媒 交通广播电台、音乐台 分众传媒 市内重点路线 高速路/机场/市中心 搜房网、焦点网、新闻网、自建网站 新航空、精品 短信、DM等、各地商会会刊、自建媒体 项目营销总策略 【济宁首席世界级城市综合体总攻略】 营销推广攻略 让客户来？ 展示攻略 销售服务攻略 让客户买？ 明确差异化 形成差异化 传播差异化 前期推广策略 集中火力 迅速升温 定点引爆 全城沸腾 开盘 持续轰炸 保持温度 6 7 8 9 10 12 2 蓄客 持续加推 造势 借势 控势 品牌产品，双线并行，分级推售，价格走高 平面形象展示 平面形象展示 平面形象展示 平面形象展示 平面形象展示 THANKS！ 二、分业态定位 功能定位 产品定位 客户定位 价格定位 住宅定位 功能区间细分策略——住宅部分 建筑形式： 在满足容积率前提下，尽量提高板楼比例，增强项目居住品质 面积配比： 三房为主、舒适型两房为辅 配套策略： 精装 销售均价： 住宅均价8000元/平方米（含1500元/平方米装修） 房型 两室两厅 三室一厅或三房两厅 三室两厅 四室两厅 复式 面积区间 70-85 90—130 140—160 170—200 210以上 所占比例 5% 30% 45% 15% 5% 产品创新 功能区间细分策略——住宅部分 90·70政策下的户型创新 1. 低台凸窗或落地凸窗 2. 入户花园和大进深阳台 3. 赠送大露台或半地下室 4. 共享梯厅 5. 隐藏式衣橱 6. 可拆卸凸窗或可打掉步入式凸窗梁 7. 空调机安放处变生活阳台 8. 空中花园 9. 错层阳台 目标客户、主题概念 功能匙间绅分策略——住宅部分 目标客户： 本土精英80%；省内人士20%； 主题概念： 首席涉外公寓 城市精英生活城 写字楼定位 功能匙间绅分策略——写字楼部分 SOHO办公、面积范围60—100 中小企业、面积范围120—200 提升整体形象——企业总部、面积范围300—1000 价格定位： SOHO办公均价：9000元/㎡（简单装修） 5A写字楼均价：12000元/㎡（毛坯） 先期个性化、低总价产品吸引客户购买，拉动人气 后期高品质产品，提升项目整体形象 写字楼目标客户、主题概念 功能区间细分策略——高级