第九章 房地产开发项目工程q建设管理.docVIP

第9章 本章学习要求： 1.掌握房地产开发项目质量管理的主要途径和方法，成本管理的主要方法，进度控制方法及关注因素，房地产开发项目的主要合同与分类； 2.熟悉房地产开发项目质量管理的主要内容、质量监督控制手段，项目开发不同阶段成本管理的主要内容，进度管理的主要任务，合同管理的主要内容，监理单位的主要工作内容，竣工验收的工作程序； 3.了解房地产开发项目质量管理的特点，成本管理的参加者，进度管理系统，房地产开发项目合同的特点与作用，监理单位的其他工作，竣工验收的要求、范围及依据。 9.1 质量管理 质量管理是指确定质量方针、目标和职责并在质量体系中通过诸如质量策划、质量控制、质量保证和质量改进使其实施全部管理职能的所有活动。 9.1.1 房地产开发项目质量管理的特点 1.影响因素多。 2.质量波动大。 3.质量隐蔽性。 4.终检局限性。 5.评价方法的特殊性。 9.1.2 房地产开发项目质量管理的主要内容 1.施工前的质量管理 （1）审查承包单位的技术资质； （2）组织设计交底和图纸会审。 （3）对工程所需原材料、构配件的质量进行检查和控制。 （4）对永久性生产设备或装置，应按审批同意的设计图纸组织采购或订货； （5）审查施工单位提交的施工组织方案和施工组织设计，对于工程质量应具有可靠的技术措施来保证； （6）对工程中拟采用的新材料、新结构、新工艺、新技术，均应审核其技术鉴定书； （7）检查施工现场的测量标准、建筑物的定位放线以及高程水准点，重要工程还应亲自复核； （8）协助承包单位完善质量保证体系，包括完善计量及质量检测技术和手段等； （9）协助总承包单位完善现场质量管理制度，包括现场会议制度、现场质量检验制度、质量报表制度和质量事故报告及处理制度等； （10）把好开工关。 2.施工过程中的质量管理 （1）协调承包单位完善工序控制； （2）严格工序间交接检查； （3）重要的工程部位或专业工程应亲自进行试验或技术复核； （4）对已完成的分项、分部工程，按相应的质量评定标准和办法进行自检、验收； （5）审核设计变更和图纸修改； （6）按合同于必要时可下达停工令； （7）组织定期或不定期的现场会议，及时分析、通报工程质量状况，并协调有关单位间的业务活动等。 3.工程项目竣工质量管理 （1）按规定的质量评定标准和办法，对完成的分项、分部工程、单位工程进行检查验收； （2）组织试用； （3）审核承包单位提供的质量检验报告及有关技术性文件； （4）审核承包单位提交的竣工图； （5）整理有关工程项目质量的技术文件，并编目、建档。 9.1.3房地产开发项目质量管理的主要途径和方法 对房地产开发项目在施工阶段进行质量监控主要是通过审核有关文件、报表，以及进行现场检查及试验这两方面的途径和相应的方法来实现的。 9.1.4 施工阶段质量监督控制手段 1.旁站监督。 2.测量。 3.试验。 4.指令文件。 5.规定质量监控工作程序。 6.利用支付控制手段。 9.2 成本管理 9.2.1 成本管理的参加者 成本管理的参加者有业主、承包商、监理、设计单位等。 9.2.2 项目开发不同阶段成本管理的主要内容 开发项目成本管理不仅仅体现在工程建设阶段上，事实上，项目成本管理贯穿于房地产项目开发建设的全过程，包括策划、设计、施工、销售等诸阶段。房地产开发项目投资成本管理的重点是设计阶段的成本管理。 9.2.3 房地产开发项目成本管理方法 1.编制成本管理规划。 2.确定成本管理的对象。 3.费用比较与投资偏差分析。 4.有效利用工程价款结算方法。 （1）工程预付款。 （2）工程进度款。 （3）工程价款结算的分类。目前我国常用的结算方式有按月结算、分阶段结算、竣工后一次结算和结算双方约定的其他结算方式等几种。 （4）工程价款的动态结算。 5.重视工程变更工作。 6.认真做好成本核实与总结工作。 9.3 进度管理 9.3.1 进度管理的主要任务 1.设计前准备阶段的进度管理 设计前准备阶段的进度管理的主要任务包括：（1）确定工期总目标；（2）编制项目总进度计划；（3）编制准备阶段详细工作计划，并控制该计划的执行；（4）施工现场条件调研和分析等。 2.设计阶段进度管理的主要任务包括：（1）编制设计阶段工作进度计划，并控制其执行；（2）编制详细的出图计划，并控制其执行。 3.施工阶段进度管理的主要任务包括：（1）编制施工总进度计划，并控制其执行；（2）编制施工年、季、月实施计划，并控制其执行。 9.3.2 进度管理及计划 房地产开发项目进度计划一般采用实际进度与计划进度图形比较法。项目进度计划表示方法有横道图法、网络计