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小关综合楼可行性研究报告 北京 投资开发有限公司 2008年4月18日 目 录 前 言 - 4 - 第一章 项目概况 - 5 - 1.1项目名称 - 5 - 1.2项目简介 - 5 - 1.2.1 租赁范围 - 5 - 1.2.1渔阳集团结论： - 6 - 1.2.2 结论： - 6 - 1.2.3综合结论 - 6 - 第二章 项目投资环境和市场分析 - 7 - 2.1北京市商业物业需求分析 - 7 - 2.2北京市商业体量分布情况分析 - 7 - 2.2.1商业分布情况 - 7 - 2.2.2各环路项目分布情况分析 - 9 - 2.3各环路的商业发展与城市发展关系分析 - 12 - 2.4北京交通干线和沿线商业的分析 - 15 - 2.5已落成、正报规、待建项目情况对比分析 - 18 - 2.6商业项目物业形态对比分析 - 20 - 第三章 区域分析及经营定位 - 21 - 3.1项目区域分析 - 21 - 3.2项目优劣势分析 - 23 - 3. 3项目功能定位 - 25 - 3.3.1 定位方向： - 25 - 3. 4消费群定位 - 26 - 3. 5价格定位 - 26 - 第四章 投资估算及资金筹措 - 27 - 4.1项目投资估算的主要假设和标准 - 27 - 4.2投资估算 - 27 - 1、租金水平 - 27 - 第五章 项目经济效益评价 - 28 - 5.1收入 - 28 - 5.2现金流量分析 - 28 - 第六章 项目不确定性分析 - 29 - 6.1盈亏平衡分析 - 29 - 6.2敏感性分析 - 30 - 第七章 结论 - 31 - 前 言 近年来，北京房地产市场快速发展并日趋成熟，呈现以市场机制为主导、以有效需求为依托、健康向上的繁荣局面。北京商业的全面发展促进了商业地产的同步发展商业业态日益的多元化和现代化，拉升了对商业地产的需求。商业与地产相互融合、相互促进已到了一个全新的阶段，直接壮大了商业地产市场城市总体规划、奥运行动规划、商业发展规划、商业物流规划、基础设施建设与发展规划等北京市各项规划的相继出台及实施对商业地产市场发展都将有积极的导向和促进作用车场，地下1层至地上四层用于商业；地上5-8 层作为写字楼￥￥ 品牌提升：本项目对该项目的整体包装宣传有利于区域品牌提升，将使渔阳集团获得后继的经营优势。 区域价值提升：投资带动的最终价值提升将更多地表现在物业价值的提升，渔阳集团可最终享有价值提升和更大的获利机会。 本项目的合作对渔阳集团来说是低风险、高回报。 1.2.2 结论： NPV＝￥% 结论:此项目在经济上是可行的，但存在较大的风险。 1.2.3综合结论 此方案对于建设单位和经营单位在经济上都是可行的。 第二章 项目投资环境和市场分析 本章主要从北京市商业物业市场情况出发进行系统分析。 2.1北京市商业物业需求分析 据北京市统计局资料显示，北京市人均商业面积仅为0.78平方米，而国外发达国家的平均水平却早已达到1.5～1.8平方米，北京的人均商业面积也相继超过了1平方米。根据商务部对北京商业发展的规划，到2010年人均商业面积达到1.0平方米。北京商业升级存在巨大的空间，如农改超等。这也是北京近段时间商业物业快速发展的市场基础。根据对国内商业物业市场的研究，商业物业发展与社会消费品零售总额的增长呈高度正相关，近年北京社会消费品零售总额年增长率在16%左右，可根据此对北京市商用物业的发展进行预测和量化。 2.2北京市商业体量分布情况分析 2.2.1商业分布情况 随着北京商业地产投资热的升温以及各商业项目的上马，北京市商业地产市场已经进入一个集中供应的高峰期。根据伟业商业对北京市商业地产市场的跟踪分析，截止到200年11月，北京市商业地产总供应量约为1,万平方米，并且在未来的三到五年内，还将新增300—400万平方米左右的供应量。如果按此增长速度计算，届时静态总量将基本满足北京对商业地产的需求，但以发展的观点来看，北京市短时期内不可能达到整体饱和。 从各区商业地产体量统计情况看，朝阳区稳居头名，占到总体量的25%，海淀区紧随其后，占21%。 朝阳区、海淀区面积最大，其商业放量也比较大。朝阳区主要商业放量位于几大商圈内，包括CBD、建国门、朝外、燕莎、亚奥区域等，虽然看起来分布较散，但几大商圈形成时间较长、辐射力强劲、相互之间能够形成互动，未来四环内大的商业面积增加的可能性不大，放量基本围绕这几大商圈展开，东扩北进的趋势明显，北部区域的亚奥地区未来的商业放量巨大。海淀区主要的商业放量位于中关村区域，包括中关村西区、当代双安区域、世