第四章 房地产流开发贷款2.doc(2011,11).docVIP

第三节 房地产开发贷款的风险及风险管理 一、房地产开发贷款的主要风险 （一）房地产开发贷款的主要风险 房地产开发贷款风险是指房地产开发贷款有不能按时、足额（包括本金和利息）收回的可能性。 1、违约风险 2、抵押房地产价值风险 3、利率风险 4、流动风险 5、欺诈风险 1、违约风险 借款人违约是指借款人终止对贷款的偿还，并已达到或超过规定的期限。 借款人违约有被迫违约和理性违约。被迫违约是指由于借款人支付能力不足而无法如期偿还贷款所造成的违约。理性违约是指借款人从自身利益出发，出于经济理性而采取放弃还款责任的违约。如在房地产市场价格下跌到一定程度时，借款人继续履行借款合同所带来的损失可能大于其违约所带来的损失，此时借款人就可能采取理性违约行为。 2、抵押房地产价值风险 如果房地产估价人员由于理论水平、实践经验、职业道德、疏忽或过失等方面原因，在设定抵押时将房地产价值评估过高，会给抵押权人带来风险。 即使在设定抵押时的价值评估是客观合理的，但如果未来的经济不景气、房地产市场萧条，抵押房地产的价值可能下跌。 如果抵押房地产被人为损坏，其价值也会下跌。如果下跌后的抵押房地产的价值不足以清偿剩余贷款的本利和，则贷款人就可能遭受损失。 3、利率风险 对于固定利率的贷款来说，由于贷款利率在整个贷款期间不随市场利率的变化而改变，贷款人承担了全部的利率风险。如果在贷款期间市场利率下跌，借款人有可能选择以当前市场上较低的利率重新借款并提前偿还原来的贷款。这样，贷款人就有可能遭受利息收入的损失。 而对于浮动利率的贷款来说，如果在贷款期间市场利率上升，借款人有可能因还款负担的加重而造成违约风险。 4、流动风险 房地产开发抵押贷款一般为中长期贷款，抵押贷款债权流动性较差，相对于短期贷款具有较大的风险性，因此，客观上就要求有健全的风险转换机制作保障。如果担保制度、保险制度及房地产抵押贷款二级市场不完善，贷款人就难以转移这种风险。 5、欺诈风险 欺诈风险主要是指借款人采取捏造事实、隐瞒真相或其他不正当手段，骗取超过其偿还能力的贷款；或者采取隐瞒的手段将房地产多次重复抵押，使累计贷款金额超过房地产的价值；或者共有的房地产未经其他共有人书面同意，抵押人采取欺诈手段将共有的房地产抵押贷款。这些可能使贷款人受骗，从而可能出现风险。 6、不可抗力风险 在抵押贷款期间，由于战争等不可抗力导致抵押房地产灭失或贷款无法收回，从而出现不可抗力风险。 二、房地产开发贷款风险管理保障机制的建立 2004年9银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》如下规定： 1、对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款。 2、对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35％ 3、在办理房地产开发贷款时，应建立严格的贷款项目审批机制，确认该项目的合法性、合规性、可行性。 4、应对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核 5、应严格落实房地产开发企业贷款的担保，确保担保真实、合法、有效。 6、应建立完备的贷款发放、使用监控机制和风险防范机制。 7、行应严密监控建筑施工企业流动资金贷款使用情况，防止用流动资金贷款为房地产开发项目垫资。 8、应对有逾期未还款或有欠息现象的房地产开发企业销售款进行监控，在收回贷款本息之前，防止将销售款挪作他用。 9、应密切关注房地产开发企业的开发情况，确保对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式交付使用。 10、应密切关注建筑工程款优于抵押权受偿等潜在的法律风险。 11、应密切关注国家政策及市场的变化对房地产开发项目的影响。 2011年3月，银监会警告楼市泡沫风险 重点防房地产开发贷款。 三、房地产开发项目贷款的风险管理 房地产开发贷款风险防范与管理包括以下三个方面： 1、严格贷款审查（1）商业银行应对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核：包括企业的性质、股东构成、资质信用等级等基本背景，近三年的经营管理和财务状况，以往的开发经验和开发项目情况，与关联企业的业务往来等。对资质较差、经验不足的企业，贷款应审慎；对经营管理存在问题、不具备资金实力或有不良经营记录的，贷款发放应严格限制；对于依据项目而成立的房地产开发项目公司应进行特别深入调查审核。 （2）商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款。 （3）商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35%；严格落实房地