房地经纪买卖业务风险控制基础知识[32p].pptVIP

正确认识交易履行方案的个性化 基于民事法律关系的特性，即法无明文禁止即可为，同一宗房产交易可以衍化出不同的履行方案，存在无限种可能。 只要交易行为不违反法律规定，买卖双方即可按照个人意愿选择履行方案。 适当的履行方案可以最大限度的缩短办理周期、减少交易双方的成本支出，起到事半功倍的效果。 只要我们用心去为交易双方着想，一定能够找到更好的解决方案。 以时间换空间 提 纲 根据业务进程进行风险分类 根据风险的成因确定防范措施 流程控制风险 1、根据业务进程进行风险分类 合同订立风险： 1、法律关系 2、签约注意事项 合同履行风险： 1、权属风险 2、交易资金风险 合同后风险：担保责任的承担 1.1合同订立风险：签约注意事项 相关法律基础知识 签约时要注意的几个要素（冯总单独讲授） 1.1.1相关法律基础知识 法律关系 民事权利能力、民事行为能力 （婚姻与继承、未成年人） 委托代理、授权、公证 居间和担保 1.1.1.1法律关系：权利义务 民事法律关系：法无明文禁止即可为 刑事法律关系：法无明文规定不为罪 行政法律关系：法无授权即为禁止 行业管理规定：特殊要求 合同：以书面形式确定双方权利义务 合同的要素：当事人、标的 1.1.1.2.1民事权利能力：谁有资格做这件事 拟出售房产的产权人 获得产权人有效授权的委托代理人 未成年人的法定代理人 限制民事行为能力、无民事行为能力人的合法监护人 1.1.1.2.2民事行为能力：什么条件下可以做这件事 完全民事行为能力，即18周岁以上及16周岁以上不满18周岁，以自己的劳动收入为主要生活来源的(视同) 限制民事行为能力，即10周岁以上未成年人及不能完全辨认自己行为的精神病人 救济途径：法定代理人代理或征得法定代理人同意 无民事行为能力，即不满10周岁的未成年人及不能辨认自己行为的精神病人 救济途径：法定代理人代理 1.1.1.2.3婚姻与继承 婚姻关系存续期间房产的出售——配偶同意出售证明 离婚后房产的出售——根据离婚协议/裁决进行析产，析产后产权人正常出售 继承房产的出售——遗赠扶养协议/遗赠→遗嘱继承→法定继承，必须办理继承公证 1.1.1.2.4未成年人售房 不得损害被监护人的利益为原则 监护人代理并作监护公证 1.1.1.3委托代理、授权与公证 利害关系人的委托效力如何认定 代理人的身份、权利应如何认定 什么情况下需要办理公证 1.1.1.3.1利害关系人的委托效力认定 有效授权须保证委托真实、合法、有效 受托人应当在授权范围内行使代理权 超越代理权、无代理权或代理权终止以后以委托人之名义所签署的合同，合同效力待定。委托人追认的，合同生效；委托人拒绝追认的，合同无效。 1.1.1.3.2代理人身份、权利认定 代理人的代理权来源于委托人的授权，是委托人的权利执行人 委托人可基于个人意愿撤销委托 代理人为恶意代理行为承担法律责任 代理人的代理行为所产生的权利、义务由委托人承受 没有代理权、超越代理权或代理权终止以后以委托人的名义订立的合同，合同效力待定，被代理人未追认的，合同无效，由此产生的后果由行为人承担 1.1.1.3.3什么情况下需要办理公证 买卖双方或一方不能亲自办理的,可以办理委托公证 买受方为二人以上的，可以办理份额公证，夫妻关系也可以不办理 未成年人、限制民事行为能力人及无民事行为能力人的，可以办理监护公证 继承房产出售的，可以办理继承公证 1.1.1.4居间和担保 居间方的权利义务 担保人承担的义务 1.1.1.4.1居间方的权利义务 向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务 如实向委托人报告交易信息的义务 按照约定收取居间报酬 未促成交易的，无权要求支付报酬，但有权要求委托人支付提供居间所发生的必要费用 居间服务的结点——买卖双方签署买卖合同 1.1.1.4.2担保人承担的义务 担保方式：一般担保与连带保证责任担保 担保范围：担保权项下的全部债务，包括但不限于主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用 债务人（被担保人）不履行或不能履行义务时，担保人依照担保合同承担担保责任，保证债权人实现债权 担保人履行了担保义务，即取得债权人地位，在担保范围内享有追偿权 1.2合同履行的风险 权属风险 交易资金风险 1.2.1合同履行风险：权属风险 房屋交易的特性：登记是所有权取得的证明 登记流程：提交资料-审查-受理申请-复审-确认权利-制作产权证-核发产权证 现实情况：时滞性 意外：核发前被查封 解决方案：加急出本 见新本付清购房款 1.2.2合同履行风险:交易资金风险 动产：物的转移代表权利转移 传统交易模式：一手交钱一手交货 不动产：登记为所有权生效要件 交易模式：给付对价、物业交割、核发产